小野市で相続した空き家を売る｜市街化調整区域の家で確認すること・市の補助制度・3,000万円控除の確認書

小野市の実家を相続したものの、住む人がいないまま空き家になっている。集落の中にある家で、建て替えができるのかどうかも分からない。そういうご相談をいただきます。

小野市の市街化調整区域には、兵庫県の条例で建築の制限が緩められた「特別指定区域」が、48の町に指定されています。この区域で許可を受けて建った家は、住む方が変わるときにもう一度許可がいります。要件は細かく決められていて、その家が当てはまるかどうかは一軒ずつ違います。

この記事では、小野市の空き家を売るときに関わってくる制度と、売り出す前に当社で確認することを整理しました。

小野市の家を売る前に、当社が確認すること

売り出す前に、当社で次のようなことを調べます。小野市は市域の大半が市街化調整区域ですので、まず場所と、その家が建った経緯を確かめます。

ここに挙げたのは当社が調べることであって、当てはまらないと買い取れない、という条件ではありません。許可の書類が見当たらない家も、増築した部分が未登記の家も、当社は買い取っています。

境界については、小野市は地籍調査が進んでいる市です。兵庫県の資料では、令和6年度末時点の小野市の進み具合は63パーセントで、県全体の32.2パーセントを大きく上回っています。調査が済んだ地域では、法務局に備え付けられる図面が地籍図に改められます。ただし、調査のときに現地の立会いに応じられなかった土地は、周りの土地も含めて境界が決まらないまま「筆界未定」として登記の情報が更新され、分筆ができなくなります（国土交通省の地籍調査Webサイト）。境界標が現地で失われていることもありますので、調査が済んでいるからといって、そのまま境界を確かめられるとは限りません。図面の種類による違いは公図の見方｜「地図」と「地図に準ずる図面」の違い、現地と合わない理由で、境界標が見つからないときの進め方は境界が分からない家・土地は売れる？で説明しています。

市街化調整区域の家は、住む方が変わるときにも許可がいります

市街化調整区域では、原則として住宅を新しく建てられません。そこで兵庫県は、都市計画法施行条例にもとづいて、建てられる建物と建てられる方を決めたうえで制限を緩める「特別指定区域」という制度を設けています。小野市は平成17年11月4日に「地縁者の住宅区域」の指定を受け、市の資料では平成28年度末までに300軒以上の住宅がこの制度で建てられています。

地縁者とは、家を建てる土地がある自治会と、その隣の自治会、および同じ小学校区の市街化調整区域内に、通算10年以上住民票を置いていた方のことです。この区域で建てられるのは、その方ご自身が住む戸建ての住宅に限られ、敷地は200平方メートル以上500平方メートル以下、延べ床面積は280平方メートル以下と決められています。区域の種類は小野市の特別指定区域の手引きに一覧があります。

ご相談で多いのが、この制度で建った家を相続したけれど、ご自身やお子さんはもう小野市にお住まいでない、というお話です。建てた方の条件で建った家なので売れないのではないか、と心配される方がいらっしゃいます。

小野市の資料には、建築許可を受けて建っている家を売買しようとする場合には、事前に用途変更の許可を申請する必要がある、と書かれています。この許可が下りる形は兵庫県の基準で決まっていて、要件はかなり細かく定められています。たとえば次のようなものです。

いずれの形も、要件をどれか一つでも欠くと許可は下りません。どの形にあたるか、そもそも当てはまるかは、その家がいつ・どういう許可で建ったか、どなたが何年住んでいたかによります。区域の指定を確かめるのは小野市まちづくり課、許可の相談先は北播磨県民局加東土木事務所で、窓口が分かれています。この確認は当社で行いますので、売主さまにお調べいただく必要はありません。兵庫県の制度は市街化調整区域における開発許可制度の弾力的運用にまとまっています。

当社は小野市で、地縁者の住宅区域に建っている家を、地縁者にあたらない方に買っていただいたことが何度もあります。どの家でも同じように進むわけではありませんので、まず要件に当てはまるかを確かめるところからになります。

なお、この用途変更の許可は、申請する土地が現況で道路に接していることが前提になります。道に接していない家の売り方は再建築不可の家は売れる？売却できる4つの方法と価格の考え方で説明しています。

小野市の空き家バンクは、所有者ご本人が市に申し込みます

小野市の空き家バンクは、売りたい方・貸したい方が、まちづくり課に申し込む形です。相談したあとに登録申込書と登録カードを出すと、市が現地を確認し、登録台帳に載せて市のホームページで公開します。売買だけでなく賃貸でも登録できます。

登録するときは、市の協力事業者の台帳から、取り扱う不動産会社を選びます。協力事業者になれるのは、小野市内に事務所があり、市と協定を結んでいる宅地建物取引業者です。買いたい方が現れたあとの交渉と契約は、その会社が間に入って進めます。市は情報を載せて連絡をつなぐところまでで、交渉や契約には入りません。

登録は、台帳に載った日から2年経つと抹消されます。平成25年度に始まってからの実績は、登録40件のうち成約27件です（令和8年3月31日現在）。登録の流れと様式は小野市空き家バンク制度のお知らせに載っています。

解体と改修の補助は、工事の契約より前に申請します

解体の補助（老朽危険空家及び老朽空家除却支援事業補助金）

小野市には、空き家を解体して更地にする工事への補助があります。補助率と限度額は、家の傷み具合で二段に分かれています。

この補助は、事前調査の申し込みから交付決定まで約3か月かかります。工事の契約と工事の開始は、交付決定を受けたあとになります。先に解体してしまうと使えません。家財道具の撤去・搬出・処分の費用を含む工事も対象外です。

受付予定件数が老朽危険空家1件・老朽空家3件と決まっているのも、小野市の特徴です。令和8年度は4月1日から10月30日までの受付でしたが、市のページには、受付予定件数に達したため申請の受付を終了した旨が出ています（令和8年5月7日更新）。来年度に使うおつもりなら、年度の初めに動かれるのが確実です。

補助を使わずに解体する場合の費用は木造住宅の解体費用はいくら？30坪の目安と条件に目安を書いています。解体してから売るか、古い家ごと売るかの比べ方は古い家ごと売る？壊してから売る？をご覧ください。

買う方が使う改修の補助（空き家活用支援事業）

小野市には、空き家を買って住宅として使う方が改修費に使える補助もあります。売主さまが使う補助ではありませんが、売り出すときに買主へお伝えできます。

対象になるのは、空き家になって6か月以上経っているか空き家バンクに登録された一戸建てで、築20年以上、台所・浴室・便所のいずれかが10年以上更新されていない家です。昭和56年5月以前に着工した家は耐震診断が必要になります。改修したあと10年以上住宅として使い続けることが条件です。令和8年度の受付は4月13日から11月30日までです。市街化調整区域の家では、都市計画法の許可の手続きが済んでからでないと申請できません。要件は小野市の空き家活用支援事業のページに載っています。

3,000万円の控除に要る確認書は、まちづくり課で出してもらえます

相続した家を売って「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除」を使うときは、市が出す被相続人居住用家屋等確認書を確定申告に添えます。小野市の窓口は、まちづくり課の住まいづくり推進係（市役所3階）です。手数料は無料で、交付までは1〜2週間程度かかります。相続人が複数いらっしゃるときは、相続人ごとに申請書を作ります。申請の様式は小野市の空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除のページから取得できます。控除そのものの中身は空き家の3,000万円控除とは？更地にしたら使えないは誤解で説明しています。

土地を500万円以下（市街化区域と用途地域の中は800万円以下）で売ったときに使える100万円の控除にも、市の確認書がいります。こちらは同じまちづくり課でも都市計画係が窓口で、日数は1〜2週間程度です。手数料は不要で、申請書類の一覧が低未利用土地等確認書の交付についてのページに出ています。適用の対象となるのは、国税庁のタックスアンサーによれば令和2年7月1日から令和10年12月31日までの譲渡です。

確認書の窓口と日数は市によって違いますので、当社が扱っている市町の分をまとめておきます。

小野市での当社の関わり

当社は小野市で、仲介と買取の両方でお預かりしています。市街化区域の住宅地も、市街化調整区域の集落の中にある家も扱ってきました。

とくに多いのが、市街化調整区域に区分された昭和46年3月16日より前から建っている家です。この時期より前からの家は、買われた方がそのまま住宅として使う場合に許可がいりません。

許可を受けて建った家で、その書類が手元に残っていない場合でも、市と県で建築の経緯をたどることができます。

売却までに済ませておく手続き

名義が亡くなった方のままでも、相続人の方が売主として売買契約を結ぶことはできます。相続人は相続が開始したときから被相続人の財産に属した一切の権利義務を受け継ぐと、民法896条に定められているためです。

できないのは決済（所有権の移転登記）です。亡くなった方の名義から買主へ直接移すことはできませんので、決済までに相続登記を済ませておく必要があります。相続登記は令和6年4月1日から義務になり、期限も決められました。手続きと費用は相続登記とは？義務化の期限・費用・手続きにまとめています。

当社がお手伝いできること

買取の金額と、仲介で売り出す場合の価格の両方をご提示いたします。買取と仲介の違いは買取と仲介どっちが得？金額・期間・手間で比べる選び方で比べています。

• 市街化区域・市街化調整区域・都市計画区域の外のどれにあたるかを調べ、建て替えや売却に許可がいるかをご説明いたします
• 市街化調整区域の家は、どの形で用途変更の許可を取れるかを、小野市と北播磨県民局加東土木事務所で確認いたします
• 境界標が残っているか、図面と現地にずれがないかを確認いたします
• 荷物が片付いていなくても大丈夫です。査定させていただきます
• 遠方にお住まいの方は、お電話と写真でご相談いただけます。現地は当社が見に行きます

ご相談の際、次のものがお手元にあると、より具体的なお話ができます。おそろいでなくても構いません。

• 固定資産税の納税通知書
• 権利証、または登記識別情報
• 建築確認の書類（確認済証・検査済証）
• 市街化調整区域の家は、建てたときの許可の書類
• 測量図、境界の確認書

荷物が残ったままの家の進め方は荷物が残ったままの家は売れる？残置物の処分費と売り方の選択肢に書いています。まだ売ると決めていない、査定だけ、という段階のご相談でも構いません。

• 無料査定・売却のご相談フォーム（入力1分）
• お写真を送るだけのLINE相談もお受けしています

小野市の訳あり不動産のページもあわせてご覧ください。

ご確認ください

この記事の記載は執筆時点のものです。補助の要件・限度額・受付期間、空き家バンクの登録条件、確認書の必要書類とかかる日数は変更されることがありますので、必ず小野市の担当課にご確認ください。市街化調整区域の用途変更の許可が下りるかどうかは、兵庫県が判断します。許可の基準は改定されることがありますので、北播磨県民局加東土木事務所にもご確認ください。3,000万円の特別控除と100万円の控除を受けられるかどうかは、税務署が判断します。記事中の画像はイメージです。

よくあるご質問

地縁者の住宅区域に建っている家を、地縁者ではない人に売ることはできますか？

兵庫県の基準の要件に当てはまれば、用途変更の許可を受けて売ることができます。ただし要件はかなり細かく、たとえば「その家に10年以上お住まいだった方が、転勤や介護者との同居のために転居する」といった形が決められています。当てはまるかどうかは一軒ずつ違いますので、まず当社が小野市と北播磨県民局加東土木事務所で確認いたします。

不動産会社に売却を依頼していても、小野市の空き家バンクに登録できますか？

登録できます。申し込むのは所有者ご本人で、登録申込書と登録カードをまちづくり課に出します。登録のときに、市の協力事業者の台帳から取り扱う不動産会社を選ぶ形です。市の要綱にも、空き家バンク以外の取引を妨げるものではないと書かれています。

解体の補助は、今から申し込めますか？

令和8年度は受付が終了しています。小野市の解体の補助は受付予定件数が老朽危険空家1件・老朽空家3件と決まっていて、市のページに受付終了の案内が出ています。事前調査の申し込みから交付決定まで約3か月かかりますので、来年度にお使いになるなら年度の初めにお動きください。

家の中の荷物を片づける費用に、小野市の補助はありますか？

家財道具の撤去・搬出・処分の費用は、解体の補助の対象外です。荷物が残っていても当社は買い取っていますので、処分費の目安を含めてご案内いたします。

境界標が見つからない土地でも売れますか？

境界標がないまま売却まで進んだ例はあります。まず、地籍調査が済んだ地域かどうかを法務局の図面で確かめます。済んでいる地域でも、立会いができずに筆界未定になっている土地は境界が決まっていません。隣地の方との立会いや測量がどこまで要るかは、土地の状況と買主さまのお求めによって変わりますので、現地を見てからご説明いたします。

都市計画区域の外にある家は、市街化調整区域の家と何が違いますか？

下東条地区のうち久保木町と高山町を除く区域は、都市計画区域の外にあたります。市街化調整区域のような建築の制限がないため、建て替えに都市計画法の許可はいりません。許可がいらないというだけで、建築確認は必要です。建築確認では接している道路も見ますので、道路の幅や種類によって建て替えができるかどうかは変わります。