再建築不可の家は売れる？売却できる4つの方法と価格の考え方【明石市・加古川市】
「再建築不可だから、この家は売れませんよ」——他社でそう言われて、あきらめかけていませんか。
先に答えを言ってしまうと——再建築不可の物件でも、売却できる可能性は十分あります。 建て替えできないことと、売れないことは、イコールではありません。買い手の候補は一つではなく、実は4つの方向があります。この記事では、その4つの売り方と価格の考え方を、明石市・加古川市周辺の実務目線で整理します。
この記事で分かること
- 再建築不可でも売れる理由と、4つの売却方法
- 価格はどのくらい下がるのか、の考え方
- 「実は建て替えできた」という逆のケースがあること
- 売却前にやってはいけないこと
そもそも「再建築不可」とは
建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、建物を新築・建て替えできません（接道義務）。この条件を満たさない物件が、いわゆる「再建築不可物件」です。前面道路が狭い、旗竿地で通路部分が2mに足りない、道路に見えて法律上の道路ではない——古い住宅地ではよくあることで、明石市や加古川市の昔ながらのエリアにも多く存在します。
なお、道路にまったく接していない土地（無道路地）の売り方は、こちらの記事で詳しくお話ししています。
逆に、前面の道が私道でも、「位置の指定」を受けた道（位置指定道路）であれば建築基準法上の道路にあたり、接道義務を満たせます。位置指定道路かどうかの確認方法はこちらの記事でお話ししています。
なお、前面の道が「私道」の場合は、建て替えの可否とは別に、通行や掘削の承諾という論点もあります。私道に面した家は売れる？で解説しています。
売却できる4つの方法
方法1：隣地の方に売る
隣の土地の持ち主にとって、あなたの土地は特別な価値を持ちます。合わせれば土地が広がり、場合によっては接道の問題ごと解消されるからです。ただし、打診の順番や伝え方には気を使う場面なので、当社が間に入って進めます。
方法2：リフォーム前提の買い手に仲介で売る
再建築はできなくても、今ある建物を直して住むこと・使うことは可能な範囲があります。「安く買って自分好みに直したい」という買い手は一定数いて、そうした方への仲介は現実的な選択肢です。
方法3：投資家・事業者に売る
賃貸として貸す、資材置き場や駐車場として使うなど、収益目線の買い手もいます。建て替え前提ではないため、再建築不可であることの影響が比較的小さい売り先です。
方法4：当社が買い取る
「買い手を待つ時間がない」「近所に知られたくない」という場合は、当社が直接買い取る方法もあります。広告を出さずに進められ、期間も読みやすくなります。仲介で売った場合の想定額と並べてご提示するので、比べてから選べます。
価格はどのくらい下がる？
正直にお伝えすると、再建築不可の物件は、同じ条件で建て替えできる物件より価格の調整が必要になるのが一般的です。ただ、下がり幅は物件によって大きく違います。 立地（駅距離・生活利便）、建物の状態、土地の形、隣地の状況——これらの組み合わせ次第で、想像より値が付くケースも、逆のケースもあります。ネットの「相場の何割」という一般論より、実際の物件を見た金額でご判断ください。
価格が下がる仕組み・値段に差が出る条件・査定額の見方については、再建築不可の家、値段はどう決まる？（価格編）でさらに詳しく解説しています。
「実は建て替えできた」という逆のケースも
見落とされがちですが、大事な話です。
建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可により、一定の条件を満たす場合には、接道義務を満たさない土地でも建築が認められることがあります。ただし、適用できるかどうかは道路の状況・敷地の条件・自治体の判断によって異なるため、事前の確認が必要です。
もう一つの道がセットバックです。前面道路の幅が4m未満でも、建築基準法上の「2項道路」にあたる場合は、道路の中心線から敷地を後退させることで建て替えが可能になるケースがあります。該当するかどうかは役所調査で確認できます。
また、「親から再建築不可と聞いていた」「昔そう言われた」という物件が、役所で調べ直すと問題なく建て替えできた、というケースも実際にあります。思い込みであきらめる前に、現在の状況を確認する価値は十分あります。当社では役所調査と現地確認からお手伝いします。
売却前にやってはいけないこと
確認前の解体です。 再建築不可の土地で建物を壊してしまうと、新しい建物を建てられないため、土地の使い道が大きく狭まります。「古いから壊してスッキリさせてから売ろう」は、この種の物件では逆効果になりかねません。解体を考えている場合こそ、その前に一度ご相談ください。解体費と税金の比べ方は古家付き土地の判断ガイドで詳しく解説しています。
明石市の物件については、当社が現地と役所で確認する内容や、3,000万円控除に必要な市の確認書の窓口を明石市で相続した空き家を売る記事にまとめています。
ご相談前に、あると話が早いもの
- 物件の住所が分かるもの（固定資産税の納税通知書など）
- 前面道路と敷地の入口が写ったお写真（スマホで大丈夫です）
- 「いつ・誰に再建築不可と言われたか」の記憶（分かる範囲で）
どれも無くても大丈夫です。調査からお手伝いします。
道路・接道の確認から、一緒に始めませんか
再建築不可の売却は、「本当に不可なのか」の確認から始まります。調べた結果、選べる道が増えることも珍しくありません。解体や値引きを考える前に、まず現状を確認してみませんか。
- 無料査定・売却のご相談フォーム（入力1分）
- お写真を送るだけのLINE相談もOK
- お電話：078-201-0007（9:30〜18:30／水曜定休）
ご相談・査定は無料です。売却を急かすようなことはいたしません。
よくあるご質問
Q. 更地にすれば建てられるようになりますか？
A. なりません。再建築不可は土地と道路の関係で決まるため、建物を壊しても条件は変わりません。だからこそ、解体前のご相談が大切です。
Q. 固定資産税は安くなりますか？
A. 再建築不可であること自体で自動的に安くなるわけではありません。評価は個別の事情によるため、負担が続く前に売却も含めてご検討ください。
Q. リフォームはどこまでできますか？
A. 建築確認が不要な範囲の修繕・改修は可能な場合があります。どこまでできるかは物件によるので、現地を見てご説明します。
Q. 他社で「うちでは扱えない」と断られました。
A. 再建築不可を扱い慣れていない会社では、そう言われることがあります。あきらめる前に、一度お聞かせください。
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