空き家の3,000万円控除とは？「更地にしたら使えない」は誤解です【要件と期限】
「更地にしたら、3,000万円控除は使えなくなるんでしょう？」——相続した空き家のご相談で、よくこう聞かれます。これ、誤解です。むしろ実際には、「古い家のままでは使えないので、取り壊してから売って控除を使う」というケースのほうが多いくらいなのです。
この特例は、使えるかどうかで税負担が大きく変わる、相続空き家の売却ではいちばん大事な制度です。ただし要件が細かく、期限もあります。この記事で「うちは使えそうか」のあたりを付けられるよう、要点を整理します。
この記事で分かること
- 空き家の3,000万円控除とはどんな制度か
- 使うための主な要件（チェックリスト）
- 「耐震か、取り壊しか」の選択肢と2024年からの緩和
- 期限と手続きの流れ
空き家の3,000万円控除とは
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」。相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出たとき、その利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。譲渡所得には所得税・住民税がかかるので、控除が使えるかどうかで手取りが大きく変わります。なお、相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。
使うための主な要件
ざっくり言うと「親が一人で住んでいた古い家を、相続してすぐ、そのままの状態から売る」ことが求められます。主なチェックポイントはこの5つです。
□ 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物は対象外）
□ 相続の直前、亡くなった方が一人で住んでいたこと（要件を満たせば老人ホーム入所中だった場合も対象になり得ます）
□ 相続してから売るまでの間、貸したり、住んだり、事業に使ったりしていないこと
□ 売却価格が1億円以下であること
□ 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
「耐震か、取り壊しか」——更地でも使えます
この特例のポイントは、古い家をそのままでは使えないことです。昭和56年以前の建物は現在の耐震基準を満たしていないことが多く、対象になるには「①耐震基準を満たす状態にして売る」か「②取り壊して（更地にして）売る」のどちらかが必要です。「更地にしたら使えない」どころか、取り壊しは王道ルートのひとつなのです。
さらに2024年からは、売った後、翌年2月15日までに買主側が耐震改修または取り壊しを行う場合も対象になりました。売主が先に解体費用を負担しなくても使える道が広がった、大きな緩和です。どのルートが合うかは、物件と買い手の条件次第なので、売り方の設計と一緒に考えるのが得策です。
期限に、二重の注意を
ひとつめは先ほどの「相続開始から3年目の年末まで」という売却期限。ふたつめは、制度そのものの適用期限です（現行では令和9年＝2027年12月31日までの譲渡が対象とされています）。税制は改正されることがあるため、最新の内容は国税庁のページでご確認ください。いずれにしても、「いつか売ろう」と置いておくと期限切れで数百万円単位の差になり得る——これが、この制度のいちばん怖いところです。
参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
手続きの流れ
適用には確定申告が必要で、その際に市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を添付します（物件のある市の窓口で申請します）。また、相続税を払った方が使える「取得費加算の特例」とはどちらか一方の選択になるため、どちらが有利かの見極めも大事です。
確認書の申請先と必要書類は市町村ごとに違います。当サイトでは明石市・加古川市・神戸市・播磨町・姫路市の窓口と所要日数を、それぞれの記事にまとめています。
使えるかどうか、売る前に一緒に確認します
当社では、売却のご相談の中で「この特例の要件に当てはまりそうか」の整理と、3年の期限から逆算した売却スケジュールづくりをお手伝いします。なお、税額の計算や申告のご相談は税理士の業務ですので、必要に応じて税理士のご紹介も含めてご案内します。
なお、この特例を使うには物件のある市区町村が発行する確認書が必要です。加古川市の場合の窓口は加古川市で相続した空き家を売る記事でご案内しています。
明石市の物件の場合、この確認書は都市局住宅課が窓口で、発行まで1週間程度かかります。詳しくは明石市で相続した空き家を売る記事でお話ししています。
ご相談前に、あると話が早いもの
- 固定資産税の納税通知書（建築年・面積の確認に便利です）
- 相続の時期と、亡くなった方がどう住んでいたかのメモ（一人暮らし・施設入所など）
- 登記の状況（済んでいるか、これからか）
期限のある特例だから、「使えるか」の確認から始めませんか
要件に当てはまるなら、この特例は売却の段取りそのものを変える力があります。逆に、知らずに期限を過ぎるのがいちばんもったいない。まずは確認だけでも、お気軽にどうぞ。
- 無料査定・売却のご相談フォーム（入力1分）
- お写真を送るだけのLINE相談もOK
- お電話：078-201-0007（9:30〜18:30／水曜定休）
ご相談・査定は無料です。売却を急かすようなことはいたしません。
よくあるご質問
Q. 取り壊して更地にしてから売っても、本当に使えますか？
A. 使えます。取り壊して売るのは、この特例の代表的なルートのひとつです。取り壊しの時期など細かな要件があるため、事前にご相談ください。
Q. 親は亡くなる前、老人ホームに入っていました。対象になりますか？
A. 要介護認定を受けて入所していた場合など、一定の要件を満たせば対象になり得ます。当てはまるかどうか、状況をお聞きして整理します。
Q. 実際、いくらぐらい税金が変わるのですか？
A. 売却額や取得費など条件によって大きく変わります。具体的な税額の計算は税理士の業務のため、必要に応じてご紹介します。
Q. 取得費加算の特例と両方使えますか？
A. 併用はできず、どちらか一方の選択になります。どちらが有利かはケースによります。
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