公図の見方｜「地図」と「地図に準ずる図面」の違い、現地と合わない理由

土地の売却をご相談いただくと、当社はまず法務局で公図を取ります。査定の金額をお伝えする前に、必ず取る図面です。

ところが、この公図というものは、見慣れていないと何が書いてあるのかよく分かりません。線と数字が並んでいるだけに見えます。そのうえ、書かれている形が現地とずいぶん違う、ということも起こります。

この記事では、公図に何が書いてあって、何が書いていないのか。そして、なぜ現地と合わないことがあるのかを整理します。

「公図」には、広い意味と狭い意味があります

法務局で取れる土地の図面には、大きく分けて2種類あります。

この2つは不動産登記法14条に定めがあります。1項で「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする」と決めたうえで、4項で「地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる」としています。本来は14条地図を置くのが原則で、それが用意できていない間の代わりが「地図に準ずる図面」、という関係です。

そのうえで、「公図」という言葉の使われ方です。狭い意味では、後者の「地図に準ずる図面」だけを指します。一方で、この2つをまとめて「公図」と呼ぶ使い方も広く行われています。役所でも不動産の現場でも、どちらを取るときも「公図をください」で通じます。

この記事でも、以下は2つをまとめて「公図」と呼びます。区別が必要なところでは「14条地図」「地図に準ずる図面」と書き分けます。

さて、「地図に準ずる図面」のほうには、法務局自身が次のような注記を付けています。

地図に準ずる図面は、土地の区画を明確にした不動産登記法所定の地図が備え付けられるまでの間、これに代わるものとして備え付けられている図面で、土地の位置及び形状の概略を記載した図面です。

「概略」と書かれています。ここが出発点です。地図に準ずる図面は、その土地がどのあたりにあって、だいたいどんな形をしているかを示すもので、境界を証明する図面ではありません。

図面の下の欄を見ると、どちらの図面か分かります

取り寄せた図面が14条地図なのか、地図に準ずる図面なのか。線の細かさを眺めても判別しづらいところです。確実なのは、図の下にある記載欄です。

地図に準ずる図面では、精度区分も座標系も空欄で、斜線が引かれています。測量に基づいて作られた図面ではないので、書きようがないということです。この斜線の多さが、そのまま図面の性格を表しています。

精度区分は不動産登記規則10条が引いているもので、精度の高いほうから甲一・甲二・甲三、続いて乙一・乙二・乙三と分かれています。市街地地域は甲二まで、村落・農耕地域は乙一まで、山林・原野地域は乙三まで、と地域ごとの目安も条文に書かれています。もっとも、売買の実務でこの区分を細かく気にすることはあまりありません。地図に準ずる図面のまま残っている地域は、この地域にもたくさんあります。

公図に書いてあること、書いていないこと

所有者や面積を知りたいときは、登記事項証明書（いわゆる謄本）を別に取ります。公図と謄本は、対で見るものだとお考えください。建物についても、公図には位置が出てきません。増築した部分が登記されていないといった話は、謄本を見てはじめて分かります（未登記の建物がある家は売れる？）。

もうひとつ、公図には寸法が入っていません。図の上で測って縮尺を掛ければ長さが出そうに思えますが、その数字は当てになりません。土地の実際の寸法を知るには、測量した図面が要ります。

その測量に何が含まれ、いくらかかるのかは確定測量と現況測量は何が違う？費用の目安と、隣の方が分からないときの進め方に書いています。

地番が入っていない細長い土地があります

公図を眺めていると、地番が振られていない細長い区画が見つかることがあります。多くは里道（赤道）や水路（青道）で、持ち主は国や市町村です。図面には「道」「水」とだけ書かれています。

敷地の中や脇にこれが通っていると、売るときに手順が増えます。詳しくは敷地に里道や水路がある土地は売れる？にまとめました。

道に見えて、地番のある土地もあります

ここからが、公図を見るときにいちばん気をつけているところです。

図面の上で「道」と書かれていても、すべてが国や市町村の土地とは限りません。当社が扱った土地に、こんな例がありました。

14条地図では、その土地の西側が「道」と表示されていました。ところが古い図面（後述する字限図）を取ってみると、その部分に地番が振られていたのです。登記を確認すると、個人の所有でした。結局、その方から通行の承諾をいただいたうえで進めることになりました。

図面の上では地番が見えないのに、実際には地番があって持ち主がいる。こういう土地が、ときどきあります。

買ったあとで通行を止められる、水道管を引くのに掘削の承諾が要る、といった話につながります。私道に面した家の売却でも同じことが問題になりますので、私道に面した家は売れる？とあわせてご覧ください。いずれにせよ、図面の見た目だけで「ここは道路」と判断しないようにしています。

「赤道」「青道」の呼び名は、昔の図面から来ています

里道を赤道、水路を青道と呼ぶことがあります。赤線・青線とも言います。この呼び名は、昔の公図で道が赤、水路が青に塗り分けられていたことに由来します。

ここで誤解されやすいのですが、今の図面に着色はありません。14条地図も、地図に準ずる図面も、法務局で取れる現在のものは白黒で、「道」「水」と文字で書かれているだけです。色を探しても見つかりません。

では色の付いた図面はどこにあるのか。それが字限図です。「あざきりず」と読むのが一般的ですが、「あざぎりず」「あざかぎりず」と読む方もいて、一つに定まっていません。

字限図を取ると、昔の姿が見えます

今の公図が電子データになる前に使われていた図面です。もとは明治のころに和紙へ手書きされたもので、和紙は閲覧や書き入れを繰り返すと傷むため、のちにポリエステルフィルム（マイラー）へ書き写されました。そのあとコンピュータ化されて、今の電子の図面になっています。法務局では「閉鎖された地図に準ずる図面」として請求できます。

当社が取り寄せたものを見ると、道が朱色、水路が青の線で引かれ、ため池は青く塗られていました。地番は漢数字の縦書き、地目は「田」「池」「墓地」といった文字で書き込まれています。後の年代に鉛筆や赤字で足された分筆の跡も残っています。

字限図を取るのは、次のようなときです。

• 今の公図で「道」となっている部分に、もともと地番がなかったかを確かめたいとき
• その土地がもともと何だったのか（田だったのか、池だったのか）を知りたいとき
• 合筆や分筆の経緯をたどりたいとき

売主さまにお見せすると、「昔はこうだったんですね」と話が弾むこともあります。ご自身の土地の成り立ちが見える図面です。

現地と形が合わないことがあります

当社が取り寄せた字限図には、法務局の朱色のスタンプで、こんな注意書きが押されていました。

この地図は
（1）土地の区画に関する沿革を記録した貴重な資料ですから丁寧に取り扱って下さい。
（2）不動産登記法第17条の規定による地図ではありませんので、土地の位置、範囲、形状等が現地と符合しないものもあります。
神戸地方法務局

作った側が、現地と合わないことがあると明記しています。

文中の「第17条」は古い条文番号です。平成16年に不動産登記法が改められ、地図の定めは14条へ移りました。今「14条地図」と呼ばれているものが、それ以前は「17条地図」でした。古い書類でこの呼び方を見かけたら、同じものだとお考えください。

地図に準ずる図面の多くは、明治のはじめに税金を課すために作られた図が元になっています。当時の測り方で作られた図面が、区画の形を伝えるものとして今も使われている、というのが実情です。ですから、

• 図面の形と現地の形が違う
• 図面では四角いのに、実際は少し歪んでいる
• 隣との境の位置が、図面の見た目とずれている

こういったことは、珍しくありません。地図に準ずる図面は、境界を決める図面ではないということです。14条地図であればかなり正確に読み取れますが、それでも境界そのものは、隣地の方との確認を経て決まります。境界をはっきりさせるには測量が必要で、その話は境界が分からない家・土地は売れる？で説明しています。

公図の取り方

ここで気をつけていただきたいのが、いちばん下の登記情報提供サービスです。手軽で安いのですが、サービスの案内に「当サービスは『閲覧』と同等のサービスであり、登記事項証明書とは異なり、証明文や公印等は付加されません」と書かれています。

つまり、ここで取ったものは証明書ではありません。内容は同じでも、法務局の証明文と登記官の印がないため、提出先によっては受け付けてもらえません。金融機関や役所に出す必要があるときは、法務局で証明書として取ってください。

なお、どの土地の公図かを特定するには地番が要ります。住居表示が実施されていない地域では、地番がそのまま住所として使われていますので、普段お使いの住所で足ります。住居表示が実施されている地域（「◯番◯号」という表し方の地域）では、住所と地番は別のものになりますので、固定資産税の納税通知書や権利証でご確認ください。分からなければ、当社でお調べします。

当社にできること

公図と登記事項証明書の取り寄せ、現地との照らし合わせ、必要なら字限図まで遡っての確認。ここまでを売却のご相談をいただいた段階で当社が行います。

登記事項証明書のどこに何が書かれているかは、登記簿謄本の見方｜表題部・甲区・乙区に何が書いてあるかで、見本の図を使って説明しています。

そのうえで、地番が入っていない土地が絡んでいないか、道に見える部分に持ち主がいないか、接道はどうなっているかを見ます。接道の状況によってはセットバックが要ったり、道路に接していない土地として扱うことになったりします。筆が多く分かれている土地は、それだけ確認する箇所が増えますので、時間をいただくこともあります。

ご相談の際、次のものがお手元にあると話が早くなります。おそろいでなくても構いません。

• 登記識別情報または権利証
• 固定資産税の納税通知書（地番が載っています）
• 過去に測量したことがあれば、そのときの図面

調べた結果は、買取の金額と、仲介で売り出す場合の価格の両方をお出しするときにご説明します（買取と仲介の違い）。

まだ売ると決めていない、査定だけ、という段階でも構いません。

ご確認ください

この記事の記載は執筆時点のものです。手数料は改定されることがありますので、法務局または各サービスの案内でご確認ください。図面の記載内容や取得できる範囲は、地域や法務局によって異なる場合があります。境界の確定や測量については土地家屋調査士、登記については司法書士へのご相談となります。いずれも当社からご紹介できます。記事中の図は説明のために作成したもので、実在の土地ではありません。

よくあるご質問

14条地図と地図に準ずる図面は、どちらが正しいのですか？

どちらも法務局に備え付けられた正式な図面ですが、成り立ちが違います。14条地図は測量に基づいて作られており、位置や形をかなり正確に読み取れます。地図に準ずる図面は、法務局自身が「土地の位置及び形状の概略を記載した図面」と注記しているとおり、おおまかな区画を示す図面です。その土地にどちらが備え付けられているかは、こちらで選べるものではありません。図面の下の「分類」欄でどちらかが分かります。

公図で面積を測ることはできますか？

できません。公図には寸法が入っておらず、14条地図であっても同じで、図の上で測った長さも当てになりません。登記上の面積は登記事項証明書に記載されていますが、それも実際に測った面積と違うことがあります。正確な面積を知るには測量が必要です。土地家屋調査士にご依頼いただくことになりますので、当社からご紹介できます。

公図に色が付いていないのですが、赤道・青道はどこで分かりますか？

現在の図面に着色はありません。地番が振られておらず「道」「水」と書かれた細長い区画が、それにあたります。色が付いているのは字限図と呼ばれる昔の図面で、法務局で「閉鎖された地図に準ずる図面」として別に請求できます。

自分で公図を取ることはできますか？

できます。誰の土地の公図でも、地番が分かれば法務局で取得できます。住居表示が実施されている地域では住所と地番が別のものになりますので、その場合は固定資産税の納税通知書などでご確認ください。住居表示が実施されていない地域なら、住所がそのまま地番です。売却のご相談をいただいた場合は、当社が取り寄せます。

ネットで取った公図を銀行に出しても大丈夫ですか？

提出先によります。登記情報提供サービスで取得したものには証明文も公印も付きませんので、証明書としての提出を求められている場合は使えません。求められている書類が「証明書」かどうかを、提出先にご確認ください。証明書が必要なら、法務局の窓口またはオンライン請求で取得します。

公図と現地の形が違うのですが、売れますか？

売れます。図面と現地が合わないことは珍しくありませんので、それ自体が売却の支障になるわけではありません。ただし、隣地との境がはっきりしない場合は、測量を先に済ませるか、現況のまま売り出すかを選ぶことになります。土地の状況とご事情をうかがったうえでご提案しますので、まずご相談ください。