狭い土地・変形地は売れる？旗竿地・三角地の買取と、7つの売り方【明石市・加古川市】
「土地が狭すぎて、買主さまがつかないと言われた」
「旗竿地だから難しい、と査定を渋られた」
「三角形の変な形の土地で、使い道が思いつかない」
「親から継いだ細長い土地に、固定資産税だけ払い続けている」
狭い土地や形の悪い土地は、不動産の相談先でも敬遠されることがあり、「うちの土地は売れないんだ」と諦めてしまう方が少なくありません。
ですが、最初にお伝えしたいことがあります。土地が売れるかどうかは、広さや形「だけ」では決まりません。決め手になるのは、立地・道路との関係・価格の決め方の3つです。この組み合わせ次第で、狭い土地にも形の悪い土地にも、現実的な売り方はきちんとあります。
この記事では、次のことを順番に説明します。
- 狭小地・変形地と呼ばれる土地の種類
- 「売れない」と言われやすい5つの理由、本当の事情
- 売れるかどうかを分ける3つの条件
- 現実的な売り方7つと、それぞれの向き不向き
- 売る前にやってはいけないこと
結論｜「狭い・形が悪い」は、売れない理由にはなりません
先に結論です。狭小地や変形地は、たしかに一般的な整形地（四角くて使いやすい土地）に比べると買主さまの幅は狭くなります。ただそれは、「買主さまがいない」のではなく「買主さまを探す場所が違う」ということです。
整形地なら「家を建てたい人」に広く売り出せば買主さまが見つかります。一方、狭小地・変形地は、その土地の条件に合う買主さま、たとえば隣地の方、駐車場を探している近隣の方、狭小住宅を得意とする買主さま、リフォーム前提で安く買いたい方など、に狙いを絞って届ける必要があります。ここが、扱い慣れた会社とそうでない会社で結果が分かれるところです。
実際、当社にも「狭いから無理と言われた」「形が悪くて査定を断られた」というご相談が届きますが、条件を整理してみると、売却まで進む道筋が見つかるケースは珍しくありません。（他社に断られた場合の考え方は不動産屋に断られた家は売れない？でも詳しく書いています。）
狭小地・変形地とは｜よくある5つのタイプ
ひとくちに「狭い・形が悪い」と言っても、タイプによって売り方が変わります。ご自身の土地がどれに当たるか、確認してみてください。
① 狭小地｜おおむね15〜20坪以下の狭い土地
明確な定義はありませんが、一般に20坪（約66平方メートル）を下回るあたりから「狭小地」と呼ばれます。都市部では狭小住宅の実績が豊富にあり、駅や生活利便施設に近ければ、狭さより立地を評価する買主さまが現れます。
② 旗竿地｜細い通路の奥に敷地がある土地
竿の付いた旗のような形で、道路から細い通路（竿の部分）を通って奥の敷地に入るタイプです。通路の幅がポイントで、幅が2m以上あるかどうか、車が通れる幅があるかどうかで、建て替えの可否も買主さまの層も大きく変わります。
③ 三角地・台形地｜角度のきつい変形地
三角形や極端な台形の土地は、建物の間取りが制限されるため敬遠されがちです。ただし、角度のゆるい部分を活かした設計や、駐車場・資材置き場としての利用など、形をそのまま受け入れる使い方があります。
④ うなぎの寝床｜間口が狭く奥に長い土地
旧街道沿いの町家によくある形です。間口が狭いため車の出し入れや採光に工夫が要りますが、この形の土地が連なる地域では「この形で暮らす前提」の需要が昔からあります。
⑤ 高低差のある土地｜道路や隣地との段差が大きい土地
擁壁（土留めの壁）の状態や、駐車場を作れるかどうかが評価の分かれ目です。眺望や日当たりの良さがプラスに働くこともあります。
なぜ「売れない」と言われやすいのか｜5つの理由
狭小地・変形地が敬遠される理由を知っておくと、対策も見えてきます。
① 建物のプランが限られる
狭さや形の制約で、建てられる家の間取りが限られます。ただしこれは「一般的な建売住宅が建てにくい」という意味で、狭小住宅や変形地を得意とする設計・工務店にとっては、むしろ腕の見せどころです。
② 建築コストが割高になりやすい
重機や資材の搬入がしにくい土地は、建築費や解体費が割高になります。買主さまはその分を土地価格から差し引いて考えるため、値付けのときにこの分を見込んでおくことが、早く売るコツになります。（解体費の相場感は解体費用の目安にまとめています。）
③ 住宅ローン・担保評価が厳しくなることがある
金融機関によっては、狭小地や再建築に制限のある土地の担保評価を低く見ることがあり、買主さまがローンを組みにくい場合があります。現金で買える層や事業者が買主さまの中心になるケースでは、それに合わせた売り方の設計が必要です。
④ 駐車スペースが取れない
車社会の地域では、駐車場の有無が住宅需要に直結します。敷地内に停められない場合は、近隣の月極駐車場とセットで考える、車を持たない層に向けて売り出すなど、想定する買主さまを変える工夫をします。
⑤ 価格が低くなりやすく、扱いを渋る会社がある
狭い土地は金額が小さくなりがちで、仲介の採算を理由に敬遠する会社があるのが実情です。ただしこれは会社側の事情にすぎません。現在は売買価格800万円以下の物件の仲介手数料に特例が設けられており（家を売るときにかかる費用の一覧で解説しています）、低価格帯の土地にも正面から取り組む地域密着の会社があります。「安いから断られた」は「低価格帯をきちんと扱う会社に相談すれば進む」ということでもあります。
売れるかどうかを分ける、3つの条件
狭小地・変形地の売却相談を受けるとき、私たちが最初に確認するのはこの3つです。
条件① 立地｜駅・生活利便・周辺の需要
同じ15坪でも、駅まで歩ける土地と、車がないと生活できない土地では、買主さまの層がまったく違います。狭さや形の欠点は、立地の良さでかなりの部分を吸収できます。逆に立地が弱い場合は、住宅用地以外の使い道（後述の売り方③など）に目を向けます。
条件② 接道と再建築の可否｜建て替えできる土地かどうか
建築基準法の道路に2m以上接していないと、原則として建て替えができません（再建築不可）。旗竿地の場合は通路部分の幅がこの判定を左右します。ここは思い込みで判断せず、役所調査と現地の測り直しで確認するのが鉄則です。「再建築不可と思い込んでいたら、調べ直したら建て替えられた」という逆のケースも実際にあります。再建築不可だった場合の売り方は再建築不可の家は売れる？で詳しく解説しています。
条件③ 価格の決め方｜欠点を踏まえた値付け
変形地を整形地と同じ相場感で売り出すと、反応がないまま時間だけが過ぎます。建築コストの割増分や使いにくさをあらかじめ踏まえ、「この条件ならこの金額は妥当だ」と買主さまが納得できる値付けにすることが、結局いちばんの近道です。安売りという意味ではなく、根拠のある価格設定という意味です。
売り方は7つ｜狭小地・変形地は、こう売れていく
条件の確認ができたら、売り方を選びます。よくある順に7つ挙げます。
売り方① 狭小住宅・こだわり住宅の用地として売る
立地が良ければ、狭さを設計で乗りこなす前提の買主さまがいます。土地の金額を抑えて建物にお金をかけたい層にとって、駅近の狭小地はむしろ狙い目です。
売り方② 隣地の方に打診する
変形地の売却で、真っ先に検討すべき相手が隣地の所有者です。隣の方にとっては、自宅の庭・駐車場・子ども世帯の家の用地として、その土地だけが持つ価値があります。単独では使いにくい三角地も、隣地と合わされば整形地になることがあります。ただし打診の仕方やタイミングは大事なので、直接交渉よりも間に会社を入れるほうが、金額の話も進めやすくなります。
売り方③ 駐車場・資材置き場など「土地のまま」の需要に売る
家が建てにくい土地でも、月極駐車場・バイク置き場・資材置き場・家庭菜園用地などの需要はあります。特に住宅密集地の中の狭い土地は、「近所に駐車場を借りたい」という根強い需要と相性が良いことがあります。
売り方④ 古家付きのまま、リフォーム前提の買主さまに売る
古い建物が残っている場合、解体して更地にしてから売る必要はありません。既存の建物を直して住みたい・貸したいという買主さまに、現況のまま売る方法があります。再建築に制限がある土地では、今建っている建物自体に価値があるため、なおさら壊さない判断が重要になります。詳しくは古い家が建ったままの土地の売り方をご覧ください。
売り方⑤ 不動産会社の買取で確実に手放す
時間をかけずに確実に手放したい場合は、買取という選択肢があります。仲介で売る場合の相場よりは金額が下がりますが、買主さま探しの期間が不要で、境界や建物の状態などの手間も会社側が引き受けます。仲介で売った場合の金額と並べて比べてから決めるのが安全です。（買取と仲介どっちが得？で仕組みの違いを解説しています。）
変形地の買取価格は、坪単価に面積を掛けて出すものではありません。その土地を最後にどう使えるかで決まります。住宅が建つ土地なのか、隣地と一体で使うことで価値が出る土地なのか、駐車場や資材置き場としての需要がある場所なのか。当社では、接道と再建築の可否、隣地の状況、周辺の需要を確認したうえで、買い取る場合の金額と仲介でお売りになる場合の金額を並べてお出しします。
変形地・狭小地の買取のご相談は、狭い土地・変形地の売却・買取相談ページで承っています。
売り方⑥ 複数の土地・隣地とまとめて売る
ご自身や親族が隣接する土地を複数持っている場合、単独では条件の悪い土地も、まとめることで価値が上がることがあります。相続で土地が分かれてしまっているケースでは、一度全体を図面で整理してみる価値があります。
売り方⑦ 今は売らず、負担を整理して持ち続ける
市況やご事情によっては、「今は売らない」も立派な選択肢です。その場合も、固定資産税の負担や管理の状態は確認しておきましょう。放置したままだと選択肢は年々減っていきます（空き家放置の税金リスク）。
売り出す前の準備｜やっておくと差が付くこと
狭小地・変形地は、土地の情報がはっきりしているほど買主さまが安心して検討できます。
- 境界と越境の確認、お隣との境界標があるか、塀や樹木がはみ出していないか。境界がはっきりしない場合の測量の要否は土地によるので、自己判断で先に発注せず、まず相談してください。必要な場合は土地家屋調査士など専門家をご紹介し、費用感もあわせてご説明します
- 資料集め、固定資産税の納税通知書、登記の資料、購入時や相続時の書類、あれば昔の測量図。全部そろわなくて大丈夫です
- 写真、土地の全体、道路との接続部分（旗竿地なら通路部分）、隣地との境目あたり。スマホの写真で十分です
明石・加古川エリアの狭小地・変形地事情
当社の地元である明石市・加古川市周辺では、こんな傾向があります。
明石市は、駅の多さと生活利便のよさから、駅徒歩圏なら狭小地でも住宅需要が見込みやすい地域です。一方、旧市街や海側の古い住宅地には、車が入らない路地の奥の土地や、うなぎの寝床型の土地が多く、接道の確認が売却の第一歩になります。
加古川市は敷地の広い住宅が多い分、狭い土地は相対的に金額を抑えて買える土地として、若い世帯や事業者の需要とつながることがあります。高低差のある住宅地では、擁壁の状態確認が値付けの鍵になります。
どちらの市でも共通するのは、地域の買主さまの顔ぶれを知っている会社ほど、変形地の売り方を見つけやすいということです。全国一律の基準で査定する会社より、「この町のこの場所なら、こういう人が買う」という見立てができる会社に相談することをおすすめします。
なお、土地の形とは別に「車が停められない」ことが気になる場合は、車が入らない家の記事で、月極駐車場を借りる形や停められるようにする方法をお話ししています。
やってはいけない3つのこと
① 先に解体・造成してしまう
「更地にすれば売れるはず」「整地すれば印象が良くなるはず」と先にお金をかけるのは危険です。解体すると固定資産税の住宅用地の軽減がなくなるうえ、再建築に制限のある土地では、建物を壊したことで買主さまの選択肢まで壊してしまうことがあります。手を入れる前に、そのままの状態での売却額と必ず比べてください。
② 1社の「売れません」で諦める
この記事で見てきたとおり、狭小地・変形地は会社によって扱いの得意不得意がはっきり分かれます。1〜2社に断られた段階では、まだ「たまたま合わない会社に当たった」可能性が十分残っています。
③ 隣地の方と直接、金額の交渉を始めてしまう
隣地への売却は有効な売り方ですが、ご近所づきあいのある相手と直接金額の話をすると、こじれたときに住み続けるご家族に影響が残ります。打診の順番・伝え方・適正な金額の根拠づくりは、間に入る会社に任せるほうが安全です。
NextHomeの場合｜形の悪い土地こそ、現地を見せてください
私たちNextHomeは、明石市・加古川市を中心に、狭小地・変形地・再建築不可など「普通には売りにくい」と言われる不動産のご相談を専門に受けている会社です。
- 役所調査と現地確認で、接道・再建築の可否・境界の状況を確認したうえでご提案します
- 宅地建物取引士に加えて建築の実務経験があるため、その土地にどんな建物が建てられるか・建築コストがどれくらい割り増しになるかという買主さま目線の検討ができます
- 買取と仲介の両方の金額を出して、比べてから決めていただきます
- 隣地の方への打診も、当社が間に入って進めます
- 金額の小さな土地のご相談も歓迎です。しつこい営業はしません
「こんな狭い土地、相談していいのかな」とためらう必要はまったくありません。土地の図面や納税通知書のお写真を送っていただくだけでも、初回の見立てをお伝えできます。
よくあるご質問
Q. 15坪しかない土地でも売れますか？
A. 広さだけでは決まりません。立地・形・接道の条件しだいで、住宅用地・駐車場・隣地の拡張用地など使い道は複数あります。まず条件の確認からご相談ください。
Q. 旗竿地の通路が狭くて、車が入りません。それでも売れますか？
A. ご相談いただけます。通路の幅によって再建築の可否と買主さまの層が変わるため、まず現地で幅を確認します。車が入らない場合も、価格の決め方と買主さまの選び方でカバーできることがあります。
Q. 隣の人に買ってもらいたいのですが、直接話していいですか？
A. 直接の交渉はおすすめしません。金額や条件でこじれると、ご近所関係に影響が残ります。打診の仕方やタイミングも大事なので、当社が間に入って進めます。
Q. 境界がはっきりしません。測量してから相談すべきですか？
A. 測量は後で大丈夫です。土地の状況によっては測量が不要なまま進められる場合もあるため、先に費用をかけず、まず現状のままご相談ください。必要な場合は専門家をご紹介し、費用感もご説明します。
Q. 建物が建てられない土地と言われました。価値はないのでしょうか？
A. 建物が建てられなくても、駐車場や資材置き場としての利用、隣地の方への売却など、土地として売る道は残っています。「その会社の基準では扱えない」だけのことも多いので、諦める前に一度お聞かせください。
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「売るかどうか迷っている段階」でも大丈夫です。買取と仲介、どちらで進めた場合の金額も比べられます。他社で断られた物件のご相談も歓迎です。