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空き家を放置すると固定資産税はどうなる？「6倍」の正体と特定空家【明石市・加古川市】

公開日：2026年7月6日更新日：2026年8月2日

「空き家を放っておくと、固定資産税が6倍になるらしい」——相続した実家を空き家のままにしている方なら、一度は聞いたことがあるはずです。でも、「いつ」「どんな条件で」そうなるのかまで説明できる方は、実は多くありません。

結論からお伝えします。「6倍」の正体は、住宅用地の特例が外れることです。空き家になった瞬間に自動で上がるわけではありません。ただし、①建物を解体したとき、②市町村から「特定空家等」「管理不全空家等」として勧告を受けたとき——この2つのケースでは、税負担が大きく上がる場合があります。この記事では、その仕組みと、そうなる前の動き方を整理します。

この記事で分かること

「固定資産税6倍」と言われる仕組みの正体
特例が外れる2つのケース
税金以外にもある、放置の3つのコスト
「まだ大丈夫」のうちにやっておくこと

「6倍」の正体は、住宅用地の特例

住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税を計算するもとになる課税標準を大きく軽くする特例があります。200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は6分の1、200㎡を超える部分は3分の1です。

つまり、家が建っているだけで、土地の固定資産税はかなり抑えられているのです。この特例が外れると、土地の税負担が最大でおよそ6倍になる場合があります（実際の税額は評価や調整によって変わります）。「6倍になる」とよく言われるのは、この仕組みのことです。

参考：総務省「固定資産税」（住宅用地の特例の解説）

特例が外れる、2つのケース

ケース1：建物を解体したとき

更地にすると住宅用地ではなくなるため、特例の対象から外れます。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で決まるので、解体のタイミングによって翌年の税額に影響します。「売るために壊したのに、売れるまでの間ずっと高い税金を払う」という事態を避けるには、解体と売却をセットで設計するのが大事です。詳しくは古家付き土地の判断ガイドで解説しています。

ケース2：「特定空家等」「管理不全空家等」の勧告を受けたとき

倒壊のおそれ、著しい傷み、衛生上の問題など、周辺に悪影響を及ぼす空き家は、空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）に基づいて市町村から「特定空家等」に認められることがあります。勧告を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなります。

さらに2023年の法改正で、特定空家の予備軍にあたる「管理不全空家等」の枠組みができました。放置すれば特定空家になりそうな段階でも指導・勧告の対象になり、勧告を受ければ同じく特例が外れます。「壊れてから」ではなく「壊れそう」の段階から、税負担に直結する時代になったということです。

参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

税金だけじゃない、放置の3つのコスト

① 税負担が毎年続く。使っていなくても、固定資産税（と地域によっては都市計画税）は毎年かかります。

② 建物の価値が目減りしていく。人が住まない家は傷みが早く進みます。雨漏りやシロアリが進むほど、売れる金額は下がり、直す費用は増える——時間そのものがコストです。傷んだ家の売り方はこちらの記事で解説しています。

③ 管理の手間とご近所リスク。草木・郵便物・防犯。遠方にお住まいだと見回りだけでも負担で、放置が続くと近隣とのトラブルの火種にもなります。

維持費では、火災保険も見落としがちです。空き家になると保険の扱いが変わり、住んでいないことを保険会社に連絡していないと、いざという時に保険金が下りないおそれもあります。詳しくは空き家の火災保険の記事でお話ししています。

管理のやり方そのもの——通水・換気の中身や、自分で通えないときの依頼先——は、空き家の管理の記事にまとめています。

「まだ大丈夫」のうちに、やっておきたいこと

一番のポイントは、選択肢は早いほど多いということです。建物がしっかりしているうちなら「そのまま売る・貸す・壊して売る」の全部を比べられますが、傷みが進むほど選べる道は減っていきます。

まずは、現状の把握だけでも済ませておきませんか。当社では、そのまま売った場合と解体して売った場合の金額を並べてご提示できます（査定は無料です）。なお、相続した空き家の売却には譲渡所得の特別控除（いわゆる3,000万円控除）が使える場合もあり、売却の期限や建物の条件があるため、この面でも早めの確認が有利です。要件と使い方は3,000万円控除の解説記事にまとめています。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

ご相談前に、あると話が早いもの

固定資産税の納税通知書（毎年届くもの。物件の情報がまとまっています）
外観のお写真（帰省時にスマホで大丈夫です）
空き家になってからのおおよその年数（分かる範囲で）

税負担が続く前に、現状の確認から始めませんか

「6倍」は、ある日突然やってくるものではなく、放置の先に段階を踏んでやってくるものです。逆に言えば、今動けば十分に避けられます。

無料査定・売却のご相談フォーム（入力1分）
お写真を送るだけのLINE相談もOK
お電話：078-201-0007（9:30〜18:30／水曜定休）

ご相談・査定は無料です。売却を急かすようなことはいたしません。

よくあるご質問

Q. 空き家になったら、すぐ税金が6倍になるのですか？
A. なりません。住んでいないだけで自動的に上がるわけではなく、解体したときや、特定空家等・管理不全空家等として勧告を受けたときに、特例が外れる仕組みです。

Q. うちの実家が「特定空家」になるか心配です。
A. 判断するのは市町村です。倒壊のおそれや著しい傷み・衛生上の問題などが目安とされているので、建物の状態が気になり始めた段階でご相談いただくのが安心です。

Q. 解体したら、税金は必ず上がりますか？
A. 住宅用地の特例が外れるため、土地の税額は上がる場合が多いです。ただし影響の大きさは評価によって変わります。解体の時期と売却の計画をセットで考えれば、負担は抑えられます。

Q. 貸すという選択肢はありますか？
A. あります。建物の状態と立地によっては、貸す・売る・解体を並べて比べるのがいちばん納得できる進め方です。比較の材料づくりからお手伝いします。