旧耐震の家は売れる？昭和56年以前の家の価値と、5つの売り方【明石市・加古川市】
「昭和の家なんて、もう値段つかないでしょう」。旧耐震の家のご相談では、まずこう切り出される方がとても多いです。建物の評価が低くても、土地には値段が付くので、あきらめるのはまだ早いです。
たしかに建物そのものの評価は低くなります。でも、値段は土地に付きます。そして意外なことに、旧耐震の家だからこそ使える税金の特例まであるのです。この記事では、売るときに直面する現実を正直にお伝えしたうえで、5つの売り方を整理します。
この記事で分かること
- 旧耐震・新耐震の分かれ目と、自分の家の調べ方
- 売るときに効いてくる3つの現実
- 旧耐震だからこそ使える特例
- 現実的な5つの売り方
旧耐震とは？ 分かれ目は「昭和56年6月」
建物の耐震基準は昭和56年（1981年）6月に大きく変わりました。それより前に建築確認を受けた建物が「旧耐震」、以降が「新耐震」と呼ばれます。ご自身の家がどちらかは、建築確認の日付で決まりますが、目安としては固定資産税の納税通知書に載っている建築年でおおよその見当がつきます。昭和50年代前半までの家なら、まず旧耐震と考えて差し支えありません。
売るときに効いてくる、3つの現実
正直にお伝えします。① 買主の住宅ローン審査が厳しめになります。金融機関の担保評価が低くなりがちなためです。② 買主が住宅ローン控除を使うには、追加の確認が要ることがあります。昭和57年1月1日以後に建築された住宅は、現行制度では築年数の要件を満たすものとして扱われます。それより前の家では、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険への加入など、耐震性を示す書類が必要になる場合があります。一律に対象外というわけではありませんが、買主側の手続きや費用が増える可能性があります。③ 耐震性への不安から敬遠する買主層がいる。この3つがあるため、「普通の中古住宅」と同じ売り方では苦戦します。だからこそ、売り方の設計が要るのです。
建物の評価がゼロでも、値段は「土地」に付く
建物の評価がゼロでも、土地には土地の値段があります。明石や加古川の駅圏・生活利便のよいエリアなら、土地を求める需要は普通にあります。売り方としては「古家付き土地」として、建物はおまけ扱いにし、土地として値付けする方法が王道です（考え方は古家付き土地の記事に詳しく）。買う側も、リフォーム前提の実需層や投資家など、「古いこと」を承知のうえで検討する方がいます。
旧耐震だからこそ、使える特例があります
ここは旧耐震の家の大きな味方になり得る制度です。相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」は、昭和56年5月31日以前に建築された一定の家屋が対象です。旧耐震の家だからこそ検討できる特例です。ただし、建築時期だけで適用が決まるわけではありません。被相続人の居住状況、相続後の利用状況、売却期限、譲渡価格、耐震改修または取壊しなど複数の要件があり、相続人が3人以上の場合は控除限度額が1人あたり2,000万円になることもあります。適用できるかどうかは、契約や解体を進める前に税理士または税務署へ確認してください。要件と使い方は3,000万円控除の記事でも解説しています。
参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
現実的な売り方は、5つ
① 古家付き土地として売る：土地値ベースの王道。② 当社が買い取る：現況のまま・最短。③ リフォーム・リノベ前提の買主に売る：立地と間取り次第で有力。④ 耐震改修してから売る：改修には市の補助制度が使える場合があります（年度により内容が変わるため市の窓口でご確認を）。ただし費用対効果は物件によるため、耐震診断（建築士など専門家の領域です）の結果と金額を見てから。⑤ 解体して更地で売る：判断材料は解体費用の記事へ。
迷ったら、「手を入れる前」にご相談を
いちばん避けたいのは、耐震工事や解体に先にお金を使ってしまってから「そのまま売ったほうが得だった」と気づくこと。5つの売り方それぞれの手残り見込みを並べれば、答えは自然に見えてきます。順番はいつも同じで、査定が先、工事は後です。
ご相談前に、あると話が早いもの
- 固定資産税の納税通知書（建築年の確認に）
- 外観・室内のお写真（スマホで大丈夫です）
- リフォームの履歴（あれば・水回りや屋根など）
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築年数だけで諦めるのは、もったいない。土地の価値と使える特例まで含めた、あなたの家の現実的な金額をお出しします。
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ご相談・査定は無料です。売却を急かすようなことはいたしません。
昭和の家では、あとから増築されていることもよくあります。増築部分の建築確認や検査済証がない場合の扱いは、増築した家は売れる？の記事でお話ししています。
よくあるご質問
Q. 築45年です。本当に売れますか？
A. 建物の評価が限定的でも、土地の立地・接道・形状・需要によって売却できる可能性は十分あります。築年数だけで判断せず、土地と建物を分けて査定することが大切です。
Q. 耐震工事をしてから売ったほうがいいですか？
A. 工事契約を急がないほうが安全です。費用をかけても回収できないケースがあるため、現況のまま売る場合、耐震改修して売る場合、解体して売る場合の手残りを比べてから決めてください。
Q. 買主がローンを使えないなら、買う人はいないのでは？
A. 現金購入の層、リノベ前提の層、投資家がいます。当社の買取という確実な選択肢もあります。
Q. 自分の家が旧耐震かどうか分かりません。
A. 納税通知書の建築年でおおよそ分かります。正確な確認方法も含めて、ご相談時にご案内します。
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「売るかどうか迷っている段階」でも大丈夫です。買取と仲介、どちらで進めた場合の金額も比べられます。他社で断られた物件のご相談も歓迎です。