再建築不可の家、値段はどう決まる？相場より下がる理由と、納得して売るための進め方
再建築不可の家を査定に出して、返ってきた金額に戸惑った。「近所の家はもっと高く売れたのに、なぜうちはこの金額なのか」。このページに来た方の多くが、同じ気持ちを抱えています。
最初に、ごまかさずにお伝えします。再建築不可の物件は、同じ場所の建て替えできる物件と比べて、価格が下がるのが普通です。これは査定した会社が意地悪をしているのではなく、はっきりした構造的な理由があります。そして、その仕組みを知っているかどうかで、「なんとなく不満なまま売る」のか「納得して売り方を選ぶ」のかが分かれます。
この記事では、再建築不可の値段が決まる仕組みだけを、深掘りして解説します。「そもそも売れるのか」「誰に売れるのか」という基本は、再建築不可の家は売れる？売却できる4つの方法（基礎編）にまとめてありますので、初めての方はそちらからどうぞ。
なぜ相場より下がるのか：3つの理由
理由① 建て替えできない＝土地の使い方が限られる
土地の価値は、突き詰めると「そこで何ができるか」で決まります。建て替えできる土地なら、古い家を壊して新築を建てるという選択肢があるため、幅広い方が購入を考えられます。再建築不可はこの選択肢が使えないため、「今建っている建物を使い続ける」前提の価値で評価されます。土地の評価の土台がそもそも違う、ということです。
理由② 住宅ローンが付きにくい＝現金で買える人に限られる
金融機関は、担保にする不動産の評価に再建築の可否を入れて考えます。再建築不可は担保評価が低くなりやすく、住宅ローンを組んで買うことが難しい場合が多くなります。すると、住宅ローンを使って買われるご家族が購入を考えにくくなり、現金でご購入される方などに限られます。購入を考える方が少ないぶん、価格は下がります。
理由③ 買主が「その後のリスク」を見込む
再建築不可の建物は、火事や災害で失われても原則として建て直せません。買主はこのリスクと、リフォームで維持していく費用を先に見積もり、その分を購入価格から差し引いて考えます。
この3つが重なって、再建築不可の価格は決まっていきます。裏を返せば、「下がり方」は物件ごとに大きく違うということでもあります。次で見ていきましょう。
同じ再建築不可でも、値段に差が出る4つの条件
① 立地
駅まで歩ける、生活利便が良い場所なら、「建て替えられなくても住みたい・使いたい」という需要が残ります。逆に立地が弱いと、再建築不可のマイナスがそのまま価格に乗ります。同じ「再建築不可」という言葉でも、立地によって、購入を考える方がまったく変わります。
② 接道の状態：「どのくらい足りないか」で違う
ひとくちに再建築不可といっても、道路に接する幅がわずかに足りないのか、そもそも道路に接していないのかで、評価は大きく変わります。前面の道が私道か公道か、通行や掘削の同意が得られるかも価格に影響します。ここは思い込みで判断せず、役所調査と現地の測り直しで確認するのが鉄則です。調べ直したら「実は建て替えられる土地だった」という逆転も実際にあり、その場合は価格の前提ごと変わります（詳しくは基礎編で解説しています）。
③ 建物の状態：「そのまま住めるか」が分かれ目
再建築不可では、今建っている建物そのものが価値の中心になります。雨漏りや傾きがなく、リフォームすれば住める状態なら、建物に値段が付きます。老朽化が進んでいる場合は、建物の価値は薄れ、使い方の限られた土地の評価に近づいていきます。
④ 隣地との関係：その土地だけの需要があるか
隣地の方にとっては、あなたの土地を買って自分の敷地と合わせれば、接道の問題が解消される場合があります。この場合、市場全体の相場とは別の、「その隣地の方にとっての価値」が生まれます。売り方の話は基礎編に譲りますが、価格を考えるうえでも「隣地と合わせたら何ができるか」は大事な視点です。
買取と仲介で、なぜ金額が違うのか
再建築不可の査定では、「仲介で売り出した場合の想定額」と「会社が買い取る場合の金額」の差が、通常の物件より大きくなりがちです。これも仕組みで説明できます。
- 仲介：時間をかけて、その物件に合う買主さま（現金で買える方・リフォーム前提の方・隣地の方など）を探します。見つかれば金額は買取より高くなりますが、購入を考える方が限られるぶん、期間は読みにくくなります
- 買取：会社が買主を探すリスク・再販までの費用・保有中のリスクを全部引き受けるため、金額は仲介の想定より下がります。そのかわり、期間が確定し、建物の状態や荷物の問題もそのまま引き渡せます
どちらが正解ということはなく、「金額」と「時間・確実さ」のどちらを取るかの選択です。だからこそ当社は、両方の金額を並べてご提示しています。仕組みの違いは買取と仲介どっちが得？で詳しく解説しています。
査定額を見るときは、「なぜこの金額か」を聞いてください
再建築不可の査定額は、会社によって差が出やすいものです。金額の高い安いだけで判断せず、次を確認してください。
- 根拠の説明があるか：接道の状態をどう評価したか、どんな方が購入すると考えているか、を説明できる会社は信頼しやすい会社です
- 役所調査・現地確認をしたうえでの金額か：資料だけの机上査定と、調査後の金額は別物です。特に再建築不可は、調査で前提がひっくり返ることがあります
- 複数の金額を比べたか：仲介の想定と買取額、できれば会社も複数。比べることで、その金額が妥当かどうかが見えてきます
納得して売るための進め方
- 接道と再建築の可否を確認し直す：価格の前提そのものなので、まずここから。役所調査と現地確認は当社が行います
- 建物の状態を確認する：そのまま住める状態か、修繕が必要か。建築の実務経験がある目で確認します
- 仲介の想定額と買取額を並べる：金額と期間・確実さを見比べて、ご自身の事情（急ぎか、手間をかけられるか）に合う道を選びます
- 売り方を決めて動く：誰にどう売るかは基礎編の4つの方法をご覧ください
明石市・加古川市の周辺では、旧市街の路地沿いや車の入りにくい住宅地に再建築不可の物件が点在しています。地域の需要（駅近の狭い土地を探す層・リフォーム前提の層・隣地の方）とつながっているかどうかで結果が変わるため、地域で家を探している方を知っている会社に相談することをおすすめします。
「この金額なら売らない」も選択肢です。持ち続ける費用と比べて決めてください
仕組みを理解したうえで「その金額なら今は売らない」と判断するのも、立派な選択です。当社も、無理に売却を勧めることはありません。
ただしその場合は、持ち続けるコストと並べて比べてください。固定資産税は毎年かかり続け、空き家のまま老朽化が進めば建物の価値はさらに下がり、管理の手間と近隣への責任は残ります（空き家放置の税金リスク）。再建築不可は「時間が経つほど条件が良くなる」タイプの不動産ではないため、「いつか」ではなく「いくらなら・いつなら売るか」を決めておくと、判断がぶれません。
売る・売らないの分岐も含めて、金額の見込みを並べたうえで一緒に考えますので、結論が出ていない段階でもご相談ください。
NextHomeの場合：金額の根拠から、お見せします
- 役所調査と現地確認で接道・再建築の可否を確認したうえで、金額とその根拠をご説明します
- 宅地建物取引士に加えて建築の実務経験があるため、建物の状態と修繕の要否まで含めて評価できます
- 仲介で売り出した場合の想定額と、当社が買い取る場合の金額を並べてご提示します。比べてから決めてください
- 金額の小さな物件のご相談も歓迎です。しつこい営業はしません
「査定額に納得がいかない」という段階のご相談でも大丈夫です。なぜその金額になるのかを、物件の条件から一緒に確認しましょう。
ご相談前に、あると話が早いもの
全部そろっていなくても大丈夫です。まずはお手元にあるものだけご用意ください。
- 固定資産税の納税通知書
- 登記の資料（権利証・登記識別情報など）
- 外観・前面道路・室内のスマホ写真
よくあるご質問
Q. 再建築不可だと、価格はどのくらい下がるのですか？
A. 一律の目安はありません。立地・接道の状態・建物の状態・隣地との関係で大きく変わるためです。同じ再建築不可でも、条件しだいで評価に差が出ますので、個別の確認をおすすめします。
Q. 査定額が会社によってかなり違います。なぜですか？
A. 再建築不可は、どんな方が購入すると考えるかと、売り方によって評価が変わるためです。金額だけでなく「なぜこの金額か」の説明を比べてください。根拠を説明できる会社を選ぶのが安全です。
Q. リフォームしてから売れば、高くなりますか？
A. かけた費用を売却額で回収できないことがあるため、先に工事をするのはおすすめしません。リフォームして住みたい方に今のまま売る方法もあるので、手を入れる前にご相談ください。
Q. 買取の金額が仲介の想定よりだいぶ低いのですが、妥当なのでしょうか？
A. 買取は、買主を探すリスクや再販の費用を会社側が引き受けるぶん、金額が下がる仕組みです。差の大きさが妥当かどうかは物件によるため、両方の根拠を聞き比べて判断してください。
Q. 本当に建て替えできないのか、確認できますか？
A. できます。役所調査と現地確認で当社がお調べします。「再建築不可と思い込んでいたら、実は建て替えられた」という例もあり、その場合は価格の前提が変わります。
関連ページ
「売るかどうか迷っている段階」でも大丈夫です。買取と仲介、どちらで進めた場合の金額も比べられます。他社で断られた物件のご相談も歓迎です。