位置指定道路とは？売却前に確認すること

売却の準備で物件の資料を集めていると、「前面道路：位置指定道路」という記載が出てくることがあります。役所で調べたら言われた、仲介会社の担当者から聞いた、権利証と一緒に古い図面が出てきた。きっかけはいろいろですが、「位置指定って何？」「私道ということは、売るとき不利なの？」と、ここで手が止まる方は少なくありません。

位置指定道路に面した家も、確認すべき点を押さえれば、売却を進められます。位置指定道路そのものはめずらしいものではなく、昔に分譲された住宅地では、ごく普通にあります。この記事では、位置指定道路とは何か、売る前に何を確認するのか、つまずきやすいのはどこかを、順にお話しします。

位置指定道路は、私道だけれど建築基準法上の「道路」

家を建てるには、敷地が「建築基準法上の道路」に2メートル以上接している必要があります。いわゆる接道義務です。この「道路」にあたるのは、市道や県道のような公道だけではありません。

位置指定道路とは、土地を建物の敷地として使うために造られた幅4メートル以上の私道で、特定行政庁（建築行政を担当する市など）から「位置の指定」を受けたものをいいます（建築基準法42条1項5号）。指定を受けるには、幅員4メートル以上のほか、角にすみ切りを設ける、行き止まりの長さに制限がある、といった基準があります。

よくあるのは、こんな経緯です。昔、まとまった土地を分譲するとき、奥の区画にも家が建てられるように、開発した人が私道を造り、位置の指定を受けた。だから昭和40〜50年代に分譲された住宅地では、位置指定道路はよく見かけます。

道の持ち主は個人のままでも、建築基準法の上では「道路」として扱われる。ここが位置指定道路の肝です。私道としての顔と、道路としての顔があり、売却前の確認もこの両方について行うことになります。

位置指定道路に面した家は、建て替えできる？

売る側にとっていちばん大事なのはここです。位置指定道路は建築基準法上の道路なので、敷地が2メートル以上きちんと接していれば、接道義務の面はクリアできます。

ただし、それは図面どおりの道が、いまもそのとおりにある場合の話です。次の章でお話しする「図面と現況のズレ」があると、確認や条件がついてくることがあります。建て替えできるかどうかは購入を考える方が最初に気にするところなので、売る前に把握しておく価値があります。

逆に、位置の指定を受けていない、ただの私道や通路にしか接していない土地は、そのままでは建て替えできない場合があります。見た目は同じような「家の前の細い道」でも、指定の有無で扱いがまったく違います。再建築不可についてはこちらの記事で詳しくお話ししています。

なお、通路はあっても道路にまったく接していない土地（無道路地）を売る方法は、こちらの記事にまとめています。

確認その1：道路種別と「位置指定道路図」

最初にやることは、前面道路の正体を確かめることです。市役所の建築担当の窓口で、道路種別（建築基準法上のどの道路にあたるか）を調べられます。位置指定道路であれば、指定番号・指定年月日・幅員・形状の入った位置指定道路図の写しを取ることができます。窓口の名前や図面の呼び方・様式は市によって違うので、物件のある市の窓口で聞いてみてください。

この図面は、売却のときの基本資料になります。買主やその仲介会社、住宅ローンを審査する金融機関から求められることも多いので、早めに手元に置いておくと、その後の話がずいぶんスムーズです。

確認その2：図面と現況が合っているか（古い指定ほど要注意）

図面を取ったら、次は現地との見比べです。実務の感覚でいうと、古い位置指定では、図面と現況が合っていないことがよくあります。何十年も前に指定を受けてから、それぞれの家が塀を建てたり庭を直したりして、少しずつ形が変わってきているからです。

よくあるのは、図面上は幅4メートルなのに、ブロック塀や花壇が道側にはみ出していて、実際に測ると4メートルに足りないケース。指定を受けたときの形状（すみ切りや道の終端）と、いまの現況が違っているケースもあります。

こうしたズレがあると、建て替えの際に、現況を指定どおりの幅や形に戻すよう求められる場合があります。塀の位置によっては、お隣との調整が必要になることもあります。扱いは市の運用や状況によって変わるので、ズレが見つかったら市の窓口に確認するのが確実です。

ズレが見つかっても、それで売れなくなるわけではありません。こわいのは、把握しないまま売りに出すことです。買主側の調査で発覚して話が止まったり、そこから値段の話を蒸し返されたりします。先に分かってさえいれば、購入を考える方への伝え方も、値段の付け方も、落ち着いて考えられます。だからこそ、売りに出す前の見比べをおすすめしています。

確認その3：持分と、通行・掘削の承諾

ここまでは「建築基準法上の道路」としての顔の話でした。もうひとつの顔、「私道」としての確認も要ります。位置の指定を受けていても、道路の土地が個人の持ち物であることは変わらないからです。

確認するのは、まず道路部分の持分を持っているかどうか（登記で分かります）。持分がない場合や、道の持ち主が別にいる場合は、通行の取り決めや、水道・下水工事で道を掘るときの承諾（掘削承諾）をどう確保するかが論点になります。このあたりは私道全般に共通する話なので、私道に面した家の売却の記事で詳しくお話ししています。

実際にどれが問題になるかは、物件によって本当にそれぞれです。図面とのズレが効いてくる物件もあれば、承諾集めが山場になる物件も、持分の整理から始める物件もあります。どれか一つを心配するより、この3つをセットで確認しておくのが結局いちばん早い、というのが当社の実感です。

売却前チェック一覧

購入を考える方は、何を気にするか

購入を考える方の心配は、だいたい同じです。建て替えできるのか。住宅ローンは通るのか（金融機関は、道路の種別や持分・承諾の状況を確認することがあります）。将来、水道工事や建て替えのときに、ご近所ともめないか。

どれも、ここまでの確認資料がそろっていれば答えられる質問です。位置指定道路図があり、現況とのズレの有無が分かっていて、持分や承諾の状況が整理されている。それだけで、購入を考える方は安心して検討できますし、住宅ローンの手続きも進めやすくなります。同じ物件でも、資料のそろい方で売れやすさは変わります。

売り方：資料を揃えて仲介、まとまらなければ買取も

基本は、上のチェックを済ませて、普通に仲介で売り出す形です。位置指定道路に面した家は世の中にたくさんあり、資料が整っていれば、特別売りにくいものではありません。

一方で、承諾がどうしても集まらない、図面とのズレの解消に時間がかかりそう、そこまで手をかけずに手放したい、という場合は、当社が直接買い取る方法もあります。買取なら、承諾集めやズレの整理は、買い取ったあとに当社の側で進められます。買取と仲介の違いはこちらの記事をご覧ください。

当社は、前面道路の種別を調べるところからお手伝いしています。全部そろっていなくても大丈夫です。まずはお手元にあるものだけご用意ください。物件の場所が分かれば、道路の確認は当社で進められます。

まとめ

位置指定道路は、私道でありながら建築基準法上の「道路」として扱われる道です。面している家は、指定の内容と現況、そして私道としての持分・承諾を確認すれば、売却を進められます。確認は、市の窓口で位置指定道路図を取るところから始めます。古い指定では図面と現況のズレがよくあるので、現地との見比べまでセットで行うのがコツです。

「うちの前の道がどうなっているのか分からない」という段階で構いません。お気軽にご相談ください。

ご確認ください

この記事の内容は、制度の概要の説明と当社の実務経験に基づくものです。道路種別の扱いや位置指定の運用、建て替えの可否、図面と現況にズレがある場合の対応は、市の運用や物件の状況によって変わります。実際の売却・建て替えにあたっては、必ず物件のある市の窓口や専門家にご確認ください。法令に関する記載は執筆時点のものです。

よくある質問

位置指定道路に面した家は、建て替えできますか？

敷地が2メートル以上接していれば、接道義務の面は満たせるのが基本です。ただし図面と現況のズレなどで条件がつくことがあるため、市の建築担当窓口での確認をおすすめします。

位置指定道路と普通の私道は、何が違うのですか？

特定行政庁から「位置の指定」を受けているかどうかの違いです。指定を受けた私道は建築基準法上の道路として扱われ、接道義務を満たす道になります。指定のない私道や通路にしか接していない土地は、そのままでは建て替えできない場合があります。

位置指定道路図は、どこでもらえますか？

物件のある市の建築担当窓口で写しを取れます。窓口の名前や図面の呼び方は市によって違うので、「前面道路の種別と位置指定の図面を確認したい」と伝えると話が早いです。

図面と現況が違っていました。売れませんか？

図面と現況にズレがある家も、当社でお預かりしています。ただ、建て替え時に現況の是正を求められる場合があるので、ズレの内容を把握して、購入を考える方に正しく伝えることが大切です。扱いは市の窓口で確認できます。

道路部分の持分がありません。売れますか？

持分がなくても売れる可能性は十分あります。通行や掘削の承諾をどう確保するかが論点になるので、状況を整理してから売り方を決めます。詳しくは私道の記事でお話ししています。

位置指定道路の補修費用は、誰が負担するのですか？

道路部分の所有者や利用者の取り決めによります。取り決めがない場合は、使っている家同士で相談して分担することが多いです。過去にどんな取り決めがあったかも、売却前に確認しておきたい点のひとつです。