マンションの事故物件は戸建てと何が違う？告知の範囲・管理組合への届出・管理費の精算【明石市・加古川市】
相続したマンションの部屋で、人が亡くなっていた。戸建てなら聞いたことがある話も、マンションだと勝手が違います。隣の部屋や上下階に知られるのか、管理組合には何を言えばいいのか、滞っていた管理費はどうなるのか。
この記事では、マンションの事故物件を売るときに、戸建てと違ってくるところだけを取り上げます。違いは4つです。告知の範囲、管理組合への届出、管理費と修繕積立金の精算、そして使える税金の特例。事故物件そのものの売り方は事故物件は売却できる？告知義務と売却方法を分かりやすく解説に、告知のルール全体は事故物件の告知、どこまで話す？国のガイドラインと「売主がやること」にまとめてあります。ここでは重ねて書きません。
この記事で分かること
- マンションでは、共用部分や隣の部屋の出来事がどこまで告知の対象になるか
- 管理組合・管理会社に出す届出と、誰が出すか
- 管理費・修繕積立金の滞納が、売却にどう関わるか
- 戸建てなら使える3,000万円の控除が、マンションでは使えないこと
戸建てと違うところは、この4つです
| 戸建て | マンション | |
|---|---|---|
| 告知の範囲 | 敷地と建物の中で起きたこと | 部屋の中に加えて、ベランダや日常使う共用部分で起きたことも対象になりうる |
| 手続きの相手 | 役所と買主 | それに加えて管理組合・管理会社 |
| 引き継がれるお金 | 基本的になし | 管理費・修繕積立金の滞納分が買主に引き継がれる |
| 空き家の3,000万円控除 | 要件を満たせば使える | 使えない（区分所有建物は対象外） |
順番に見ていきます。
告知の範囲は、部屋の中だけではありません
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、集合住宅について線を引いています。
まず、隣の住戸や、買主が日常生活で通常使わない共用部分で起きたことは、原則として告げなくてよいとされています。隣の部屋で何かがあっても、それはお売りになる部屋の告知事項にはなりません。
一方で、ガイドラインは告知の対象になる部分も具体的に挙げています。ベランダなど専用で使える部分、それに共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主が日常生活で通常使うと考えられる部分です。お売りになる部屋の中で起きたことと同じ扱いになります。
戸建てとの違いはここです。戸建ては敷地の中で完結しますが、マンションでは、部屋の外で起きたことでも、その部屋に住む人が毎日通る場所なら告知の対象になりえます。反対に、同じ建物の中でも、使わない場所なら対象になりません。
なお、事件性や周知性が特に高い事案は、この線引きとは別に扱われます。また賃貸で言われる「おおむね3年」は売買には当てはまりません。この2点は告知のルールの記事で書いたとおりです。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（PDF）
管理組合・管理会社に出す届出があります
戸建てにはない相手が、管理組合と管理会社です。マンションの事故物件では、売る前に2種類の届出が出てきます。
清掃や工事で業者を入れるときの届出
特殊清掃や原状回復の業者が部屋に入るときは、管理組合や管理会社に届出を出します。エレベーターや廊下の養生をどうするか、作業の時間帯をどうするかは、管理組合の指示に従います。当社がお預かりしている物件では、この届出は当社が出し、養生も指示どおりに行います。
所有者が変わったときの届出
相続で部屋の所有者が変わると、管理組合の組合員も変わります。国が示しているマンション標準管理規約では、組合員の資格を新しく取得した人は、直ちに書面で管理組合に届け出ると定められています（第31条）。この届出は、相続された方ご本人が出すものです。実際の届出の形は、そのマンションの管理規約で確かめます。
この届出を出しておかないと、総会の案内や管理費の請求が亡くなった方の名前のまま届き続けます。売却の前に整えておくところです。
出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」令和7年10月改正（PDF）
管理費・修繕積立金の滞納は、買った人に引き継がれます
ここが、マンションの相続でいちばん見落とされやすいところです。
亡くなった方が管理費や修繕積立金を滞納していた場合、その分は相続人が引き継ぎます。それだけでなく、建物の区分所有等に関する法律の第8条は、管理費などの請求権を、部屋を買った人（特定承継人）に対しても行使できると定めています。つまり滞納を残したまま売ると、買った人が管理組合から請求を受けます。
当社の買取では、滞納分を次の形で精算しています。
滞納分は、売買代金から差し引いて精算します。売主さまに先に払っていただく形にすると、決済までに払われないことがあり、その分が当社の負担として残るためです。売買代金から差し引いて当社から管理組合へ納めれば、滞納は決済の日に消えます。これは事故物件に限らず、当社が買い取るマンションで普段から行っている方法です。
滞納があるかどうかは、管理会社に「管理に係る重要事項調査報告書」を出してもらうと分かります。当社が仲介や買取でお預かりするときは、必ず取り寄せます。
出典：建物の区分所有等に関する法律 第8条（e-Gov法令検索）
空き家の3,000万円控除は、マンションでは使えません
相続した空き家を売ったときに、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例があります。ただし国税庁が示す要件に、「区分所有建物登記がされている建物でないこと」とあります。分譲マンションは区分所有建物なので、この特例は使えません。
戸建ての空き家では大きな意味を持つ特例ですが、マンションを相続された方は、この特例を前提にしないでください。譲渡所得の計算は、取得費や譲渡費用をもとに通常どおり行います。要件そのものは空き家の3,000万円控除とは？要件と期限のまとめにまとめています。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
価格は、同じ棟の取引事例が出発点になります
マンションには、同じ棟や近くの棟に取引事例があります。そのため、事故物件でない状態での相場の見当は、戸建てよりつけやすいところがあります。
ただし、事故物件であることを告知して売る以上、その相場からは下がります。どれくらい下がるかは、事案の内容、経過した年数、部屋の状態、棟全体の人気で変わります。当社では、買い取る場合の金額と、仲介でお売りになる場合の金額の両方をお出しして、比べていただいてから進め方を決めていただいています。金額の比べ方は買取と仲介どっちが得？金額・期間・手間で比べる選び方をご覧ください。
明石市・加古川市周辺での、当社の関わり方
当社は明石市に事務所を置く不動産会社で、マンションの買取と仲介の両方を扱っています。
孤独死があった部屋のご相談は、マンションのものが多くあります。清掃が済んでからのご相談も、これからという方のご相談もお受けしています。清掃と片づけの進め方は孤独死があった家の売却｜特殊清掃と片づけの進め方、告知の分かれ目でご説明しています。
告知については、伺ったことを国土交通省のガイドラインに当てはめて、部屋の中のことだけでなく、共用部分の扱いも含めてご説明します。
ご相談前に、あると話が早いもの
- 固定資産税の納税通知書（部屋の確認に）
- 管理規約と使用細則（お手元になければ管理会社から取り寄せます）
- 管理費・修繕積立金の請求書（滞納の有無が分かります）
- 直近の総会の資料（大規模修繕の予定や、積立金の値上げが分かります）
- 部屋の鍵と、駐車場・駐輪場の契約書
- いつ頃のことだったか、分かる範囲のメモ
揃っていないものがあっても、そのままお越しください。
管理規約が手元になくても、そのままお聞かせください
滞納があるかどうか分からなくても構いません。管理会社への確認は当社が行います。
- 無料査定・売却のご相談フォーム（入力1分）
- お写真を送るだけのLINE相談もお受けしています
秘密は厳守します。
ご確認ください
この記事は2026年9月時点の公表資料をもとにしています。管理規約や届出の様式は、マンションごとに違います。告知が要るかどうかは、国土交通省のガイドラインに沿って一件ずつ判断しますので、この記事のとおりになるとは限りません。記事中の画像はイメージです。
よくあるご質問
Q. 隣の部屋で人が亡くなったと聞きました。うちの部屋を売るとき、告知は要りますか。
A. 国土交通省のガイドラインでは、隣の住戸で起きたことは原則として告げなくてよいとされています。ただし事件性や周知性が特に高い事案は別に扱われます。買主から聞かれた場合には正直に答える必要があります。
Q. ベランダで起きたことも告知の対象になりますか。
A. なります。ガイドラインは、ベランダなど専用で使える部分を、部屋の中と同じ扱いにしています。共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、日常使う部分も同じです。
Q. 亡くなった親が管理費を滞納していました。売る前に払わないといけませんか。
A. 滞納分は相続人が引き継ぎ、売った後は買った人にも請求できます。当社の買取では、売買代金から滞納分を差し引いて精算する形にしていますので、先にまとめて払っていただく必要はありません。
Q. 管理組合には、何を届け出ればいいですか。
A. 2つあります。相続で所有者が変わったことの届出（相続された方ご本人が出します）と、清掃や工事の業者を入れるときの届出（お預かりした物件では当社が出します）です。書式はマンションごとに違うので、管理規約で確かめます。
Q. 相続した空き家の3,000万円控除は、マンションでも使えますか。
A. 使えません。国税庁が示す要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」とあり、分譲マンションは対象外です。
Q. 事故物件のマンションは、どれくらい価格が下がりますか。
A. 一律の決まりはありません。同じ棟の取引事例から相場の見当はつけやすいのですが、そこから事案の内容や年数、部屋の状態によって下がります。買取と仲介の両方の金額をお出ししますので、比べてから決めていただけます。
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