住み替えの順番——「売り先行」と「買い先行」どっち？

住み替えを考え始めたとき、最初にぶつかるのがこの疑問だと思います。今の家を売るのが先か、次の家を買うのが先か。ご相談の場でもよく聞かれる質問で、どちらが合うかは、ご資金とご事情によって変わります。

この記事では、明石市・加古川市周辺で住み替えのご相談を受けている当社の実務の目線で、売り先行と買い先行の違い、現場の実感から見た向き不向き、売り先行をうまく進めるコツ、そして、いつ売れるか分からない家の進め方まで、順番にお話しします。なお、転勤にともなう住み替えは「期限が決まっている」という事情が加わるので、転勤の記事で別にお話ししています。

「売り先行」と「買い先行」——それぞれの流れ

売り先行は、今の家の売却を先に進めて、売れてから（または売れる見通しが立ってから）次の家を決めるやり方です。売却のお金を次の購入に充てられるので、資金の計画が立てやすくなります。当社へのご相談でも、「売れたら、そのお金で引っ越したい」という方は多くいらっしゃいます。

買い先行は、次の家を先に決めて、引っ越しを済ませてから今の家を売る進め方です。空き家にしてから売りに出せるのが強みですが、次の家の購入資金を先に用意する必要があります。

違いをひと目で——比較表

どちらを選ぶ場合でも、最初にやることは同じです。今の家がどのくらいで売れそうか、目安を知ること。この目安がないと、売り先行でも買い先行でも資金の計画が立てられません。住み替えを考え始めたら、まず査定で目安をつかむところからです。

現場の実感——空き家にしてから売れるなら、そのほうが売りやすい

実務の実感を言えば、先に買える方には、買い先行をおすすめしたくなります。理由は、売るときの内覧です。

住みながらの内覧では、購入を考えている方が、家具や生活の様子に気を使いながら家を見ることになります。収納の中や水回りをじっくり確かめたくても、住んでいる方の前では遠慮してしまう。実際、「住んでいる家は候補から外している」という方もいらっしゃいます。空き家にしてから売りに出せば、この遠慮がなくなり、部屋の広さや日当たりもそのまま伝わります。内覧のしやすさのぶん、売りやすくなる面があるのは確かです。

それでも、現実には売り先行を選ぶ方が多くなります。次の家の購入費に加えて、引っ越しや諸費用もかかりますから、今の家のお金を受け取ってからでないと動きにくい、というご事情はごく自然なものです。住宅ローンが残っている場合は、売却額で完済できるかどうかの確認も先に必要になります（ローンが残っている家の売却の記事でお話ししています）。

売り先行を、うまく進めるコツは？

3つあります。内覧の備え、引き渡し時期の相談、次の家の並行探しです。

ひとつめは、内覧の備え。住みながらでも、玄関・リビング・水回りの3か所を整えておくだけで、第一印象は大きく変わります。全部屋を完璧に片付ける必要はありません。見てほしい場所から順に、少しずつで大丈夫です。内覧の希望は土日に入ることが多いので、売り出し中は週末の予定を少し空けておくと対応しやすくなります。

ふたつめは、引き渡しの時期の相談です。売買契約から引き渡しまでの期間を長めに取ってもらえるよう、購入される方に相談する方法があります。応じていただけるかどうかは相手のご事情次第で、必ず調整できるものではありませんが、当社が仲介するときは、住み替えのご事情を購入希望の方に先に伝えたうえで、引き渡し時期を調整しながら話を進めています。この調整がうまくいって、仮住まいなしで住み替えられた例もあります。

売買契約の当日にすることや、契約から引き渡しまでの全体の流れは、契約から引き渡しまでの流れの記事でお話ししています。

みっつめは、次の家の候補を並行して見ておくこと。売れてから探し始めると、期限に追われて焦って決めてしまいがちです。売却活動と同時に、エリアと予算の目星だけでも付けておくと、売れたあとに慌てずに済みます。

「先に買ったのに、前の家が売れない」がいちばんこわい

買い先行で気を付けたいのは、この一点に尽きます。新しい家への支払いが始まっているのに、前の家が売れない。税金や維持費は二重にかかり続け、追われる気持ちで値下げを重ねてしまう——。当社のお客さまの話ではありませんが、そうした話は同業の間でも耳にします。

買い先行を選ぶなら、前の家の売却が想定より安くなっても、期間が延びても持ちこたえられる資金の余裕があるかを、先に確かめてください。新居の売買契約に「今の家が期日までに売れなかったら契約を解除できる」という特約（買い替え特約）を付けられる場合もありますが、売主側の承諾が必要で、付けられないことも珍しくない、と考えておいたほうが実際に近いです。売れないまま時間がたったときの考え方は、売れ残ったらどうなる？の記事でお話ししています。

いつ売れるか分からない家は——先に日程を決められる「買取」

ここまでお話しした売り先行も買い先行も、今の家が仲介で売れていくことが前提の話です。ただ、仲介の売却は、いつ・いくらで売れるかを前もってお約束できるものではありません。とくに、当社にご相談いただくような古い家、傷みのある家、道路条件に難のある家は、売れるまでの期間が長引くこともあります。売れる時期がはっきりしないまま、次の家の契約や引っ越しの日を決めていく。住み替えのご相談で、皆さんがいちばん悩まれるのはここです。

そこで検討していただきたいのが、不動産会社が直接買い取る「買取」です。買取は、当社のような会社が直接の買主になるので、買主が見つかるのを待つ期間がありません。最初に引き渡しの日を決めて、そこから逆算して次の家探しと引っ越しの計画を立てられます。金額は仲介での売却より低くなる傾向がありますが、「いつ売れるか分からない」という不安ごと引き取るのが買取の役割です。実際、住み替えで買取を選ばれた売主さまからは、「日にちが決まっているほうが気が楽」という声をよくいただきます。当社が買い取る場合は、引き渡しの日そのものをご事情に合わせてご相談のうえで決めています。次の家の入居日が決まっているなら、そこに合わせる形で進められます。買取と仲介の違いはこちらの記事で詳しく比べています。

当社にできること

当社は、明石市・加古川市周辺で仲介と買取の両方を扱っています。住み替えのご相談では、まず今の家の査定で目安をお伝えします。そのうえで、売り先行と買い先行のどちらが合いそうか、ご事情をうかがいながらご提案します。仲介で売る場合は引き渡し時期の調整まで含めてお手伝いしますし、日程を決めてしまいたい方には買取のご提案もできます。まだ売ると決めていない、査定だけ、というご相談でも構いません（査定だけでも大丈夫、という話はこちら）。

ご相談の際は、家の図面や、住宅ローンの返済予定表など残りの額が分かる書類があると、確認が進めやすくなります。全部そろっていなくても大丈夫です。まずはお手元にあるものだけご用意ください。

まとめ

住み替えの順番は、購入資金を先に用意できて空き家にしてから売れるなら買い先行、売却のお金を次の家に充てるなら売り先行が基本です。現実には売り先行になる方が多いので、内覧の備え、引き渡し時期の相談、次の家の並行探しの3つを押さえておくと進めやすくなります。そして、いつ売れるかの不安が大きい家なら、先に日程を決められる買取も並べて比べてみてください。順番の見通しが立てば、住み替えの不安はぐっと小さくなります。

「まだ迷っている」という段階のご相談で構いません。お気軽にどうぞ。

ご確認ください

この記事の内容は、一般的な進め方の説明と当社の実務経験に基づくものです。引き渡し時期の調整や買い替え特約は、取引の相手方の承諾があって初めて決まるもので、必ず実現できるものではありません。住宅ローンの扱いや融資の条件は金融機関と契約内容によって異なりますので、ご契約先にご確認ください。記載は執筆時点のものです。

よくある質問

住み替えは、売り先行と買い先行のどちらが多いですか？

資金の面から、売り先行を選ぶ方のほうが多い印象です。売却のお金を次の購入に充てられるので、見通しを立てやすくなります。購入資金を先に用意できる方は、空き家にしてから売れる買い先行も検討してみてください。

住みながらの内覧は、売却に不利になりますか？

空き家に比べると、購入を考えている方が遠慮しながら見ることになる面はあります。ただ、玄関・リビング・水回りを整えておくだけでも印象は変わりますし、住みながら売れている家も数多くあります。

売れたあと、次の家に移るまでの住まいはどうなりますか？

売買契約のときに、引き渡しまでの期間を長めに取ってもらえるよう購入される方に相談する方法があります。調整がつかない場合は、仮住まいをはさむことになります。当社が仲介する場合は、この時期の調整も含めてお手伝いします。

古い家からでも住み替えはできますか？

古い家だから住み替えられない、ということはありません。ただ、売れるまでの期間が長引くこともあるので、仲介で売りに出す場合は時間の余裕を持って計画してください。先に日程を決めて動きたい場合は、買取で引き渡し日を決めてから次の家を探す方法もあります。

買い先行にして、前の家が売れなかったらどうなりますか？

前の家の税金や維持費が二重にかかり続けます。買い先行を選ぶ前に、売却が長引いても持ちこたえられるかを確かめてください。売れない期間が続いたときは、値下げのほかに、買取に切り替えるという方法もあります。

住み替えで家を売ったら、税金はかかりますか？

売却で利益が出た場合には税金がかかることがあり、住まいの売却には特例もあります。状況によって変わるので、売却後の税金の記事でご確認ください。