住宅ローンが残っている家は売れる？残債と売却額の関係、足りないときの3つの道【明石市・加古川市】
先に本音でお伝えします。住宅ローンが残っていても、家は売れます。「完済してからじゃないと売れないんでしょう？」とよく聞かれますが、実際には、売却代金でローンを完済して引き渡すのがごく普通の形です。むしろ売却のご相談の多くは、ローン返済中の方からです。
カギになるのは、たったひとつ。「ローンの残り（残債）」と「売れる金額」を並べて見ることです。これが分かれば、取れる道は自然と絞れます。この記事では、その調べ方から、売却額が残債に届かない場合の進め方まで整理します。
この記事で分かること
- ローン返済中の家が売れる仕組み
- 残債の調べ方と、最初にやること
- 売却額が残債に届かないときの3つの道
- 離婚・転勤など、よくあるご事情の注意点
「完済しないと売れない」は誤解です
ローン中の家には、金融機関の抵当権が付いています。売るにはこれを外す（抹消する）必要がある——ここまでは本当です。ただしその手続きは、引き渡しの当日に、買主から受け取った代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消するという流れで行われます。段取りは司法書士が組んでくれるので、売主が事前に貯金で完済しておく必要はありません。
まずやること——残債と査定額を並べる
残債は、①毎年届く返済予定表（償還予定表）、②金融機関のアプリやWeb明細、③金融機関に依頼する残高証明書のどれかで確認できます。だいたいの額が分かれば大丈夫です。
そのうえで、売れる金額の目安を確認します。当社では買取の場合と仲介の場合、両方の金額をお出しするので、残債と3つの金額を並べて「どの道があるか」を一緒に確認できます。
売却額が残債を上回る場合（多くの方はこちら）
売却代金で完済して、残りが手元に戻ります。ここで気をつけたいのは、仲介手数料・抵当権抹消の費用・引っ越し代などの諸費用も差し引いて手残りを計算すること。「売値」ではなく「手残り」で見るのが実務です。費用の考え方は買取と仲介の記事で詳しく解説しています。
売却額が残債に届かないとき——3つの道
① 差額を自己資金で埋める。不足が小さければ、貯蓄で補って売却する形です。
② 住み替えの場合は、不足分を新居のローンに組み込める場合があります。いわゆる住み替えローンです。利用できるかは金融機関の審査によります。
住み替えで売るのが先か買うのが先か、進める順番の考え方は住み替えの順番の記事でお話ししています。
③ 返済が苦しくなっている場合は、早めのご相談を。金融機関の合意を前提に売却する「任意売却」という進め方もあります。大事なのは、延滞が進むほど選べる道が減っていくということ。「まだ大丈夫」のうちに現状を把握しておくのが、いちばん選択肢を残します。状況を伺ったうえで、対応できる方法と専門家をご案内します。
離婚・転勤——よくあるご事情の注意点
離婚で家を売る場合は、家の名義とローンの名義（ペアローン・連帯保証の有無）の確認が最初の一歩です。名義が共有なら共有名義の記事もあわせてどうぞ。転勤で空き家になる場合は、売る・貸すの比較からのご相談も可能です。売る・貸す・空き家のままの3択の比べ方はこちらの記事で詳しくお話ししています。いずれもローンの扱いは金融機関への確認が必要になるため、確認すべきポイントを整理してお渡しします。
ご相談前に、あると話が早いもの
- 返済予定表など、ローン残高のわかるもの（だいたいで大丈夫です）
- 固定資産税の納税通知書
- 外観・室内のお写真（スマホで大丈夫です）
残債と「売れる額」、並べてみるところから始めませんか
金額が並べば、不安の正体はただの「引き算」になります。売るかどうかは、それを見てから決めれば大丈夫です。
- 無料査定・売却のご相談フォーム（入力1分）
- お写真を送るだけのLINE相談もOK
- お電話：078-201-0007（9:30〜18:30／水曜定休）
ご相談・査定は無料です。売却を急かすようなことはいたしません。
よくあるご質問
Q. 残債より安くしか売れなさそうです。もう無理ですか？
A. 無理ではありません。差額の用意、住み替えローン、任意売却など道はあります。共通するのは「早いほど選択肢が多い」こと。まず金額を並べるところからご一緒します。
Q. ローン返済中ですが、査定だけ受けられますか？
A. はい、無料です。査定を受けたことが金融機関に伝わることもありません。
Q. 離婚することになり、家をどうするか揉めています。
A. まず家の名義とローンの名義を確認し、売った場合の金額を揃えるのが出発点です。話し合いの材料づくりからお手伝いします。
Q. 返済を滞納しかけています。相談してもいいですか？
A. もちろんです。むしろ滞納が進む前のご相談が、いちばん道を残します。ご事情は厳守します。
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「売るかどうか迷っている段階」でも大丈夫です。買取と仲介、どちらで進めた場合の金額も比べられます。他社で断られた物件のご相談も歓迎です。