神戸市垂水区で相続した空き家を売る｜塩屋・多聞台・舞多聞の家で確認すること

坂を上がった先にあって、家の前まで車が入らない。昭和の団地の家で、建物も古い。そんな実家を相続したら、売れるのだろうか。垂水区の空き家のご相談で、よくいただくお尋ねです。

垂水区には坂の多い住宅地や、昭和の時代に入居が始まった団地があります。同じ垂水区の家でも、建て替えのときにかかる法律の制限や、住宅地ごとの約束ごとが家によって違います。

この記事では、垂水区の家を売る前に当社が確認すること、垂水区にある建築協定と神戸市の制度、売却までに済ませておく手続きをまとめました。

垂水区の家を売る前に、当社が確認すること

垂水区の家をお預かりするときは、次の点を確かめてから売り出します。

境界の調べ方は、境界が分からない家・土地は売れる？測量する前に知っておきたい売却の進め方【明石市・加古川市】にまとめています。

坂や階段の上の家、車が入らない家も、当社でお預かりしています

道路から階段を上って玄関に着く家や、擁壁の上に建つ家のご売却も、当社がお手伝いしています。建物を直して住まれる方もいらっしゃいますので、仲介で買主さまを探す場合の価格と、当社が買い取る場合の金額の両方をご提示いたします。

家の前まで車が入らない家については、車の停め方や車庫証明の取り方を含めて、車が入らない家は売れる？月極の車庫証明と、停められるようにする方法にまとめています。

家の前の道が狭い家は、建て替えのときに後退がいります

家の前の道が幅4メートルに満たなくても、その地域に建築基準法の道路の規定がかかったときにすでに建物が建ち並んでいた道で、特定行政庁（垂水区では神戸市）が指定したものは、建築基準法42条2項の道路として扱われます。この道路に面した敷地で建て替えるときは、道の中心から2メートル下がった線より内側にしか建物を建てられません。下がった部分は、建物の敷地として使えなくなります。当社が道路の種類と幅を調べ、建て替えのときにどれだけ下がるかをお伝えします。

擁壁の上の家と、土砂災害警戒区域

神戸市では、敷地の中やまわりの高低差が1メートルを超えていると、建物を新しく建てるときに、がけに対する安全の検討が必要になります。これは建て替えるときの話で、いま建っている家を売るときにかかるものではございません。条例の中身は、神戸市須磨区で相続した空き家を売る｜ニュータウンの団地と、坂の上の家で確認することにまとめています。

土砂災害警戒区域は、兵庫県が指定しています。家がこの区域に入っているかどうかは、不動産会社が売買の前に行う重要事項の説明で、買主さまにお伝えします。当社は売り出す前に確かめます。

塩屋駅のまわりは、神戸市の「坂のまちエリアリノベーション」の指定エリアです

神戸市は、坂の多いまちの魅力を高めるため、指定したエリアで民間事業者が空き家のリノベーションや空き地の活用をするときに、補助をまとめて申請できる坂のまちエリアリノベーション補助を設けています。指定エリアは市内に6つあり、その一つが塩屋駅・山陽塩屋駅のまわりの「塩屋エリア」です。どこまでが塩屋エリアかは、市が地図で示しています。

この補助は、所有者の方が一つの家だけで申請する形の制度ではありません。塩屋エリアの家を、この補助を使う事業者の方が買われる場合は、交付決定より前に売買契約を結ぶと補助の対象から外れます。そうしたお話があるときは、契約の時期を事業者の方と相談しながら進めます。

多聞台は、入居が始まってから60年を超えた団地です

多聞台は神戸市が開発した団地で、多聞台団地再生計画（令和5年3月改訂）によると、昭和39年に入居が始まりました。開発面積は45ヘクタールで、戸建てが785戸あり、UR賃貸住宅や市営住宅、そのほかの集合住宅が並んでいます。

市は多聞台を、計画的開発団地のリノベーションに取り組む団地の一つにしています。各団地での取り組みのページでは、2014年度に地域団体や大学、事業者などで多聞台団地再生協議会が立ち上がったこと、市営住宅の跡地の東側に一般の住宅のゾーンが整えられたこと、2023年に多聞台中央公園、2024年にバスロータリーとそのまわりが整備されたことが紹介されています。

多聞台に限らず、垂水区の古い団地の家では、建物の傷みと、家の前の道や階段の様子を当社が見たうえで、売り方をご提案いたします。エレベーターのない4階建て以上の住宅に住みかえる若い世帯向けに、神戸市には住みかえーる（団地ぐらし）という補助もあります。要件は上記の須磨区の記事にまとめています。

舞多聞や小束山などには、建築協定のある地区があります

建築協定は、住宅地の環境を守るために、土地の所有者どうしが建物の用途や形などについて結ぶ約束です（建築基準法69条）。神戸市の建築協定の地区一覧・概要（2026年8月17日更新）では、垂水区に次の12の地区があります。

協定は、それが認可されたあとに土地の所有者になった方にも効力があります（建築基準法75条。協定に合意しなかった方の土地を引き継いだ場合を除きます）。家を買われた方も、その約束を守って建て替えや増築をすることになります。

神戸市のページでは、建築協定のある地区で新築、増築、改修などをするときは、各地区の運営委員会と事前に協議することになっていて、市との協議はいらないと案内されています。当社が売り出すときは、協定の中身を確かめ、買主さまにお伝えします。

神戸市の空き家の補助制度と、3,000万円控除の確認書

神戸市には、老朽化した空き家の解体や、隣の土地とあわせて使うための補助などがあります。それぞれの中身と、3,000万円の特別控除を受けるときに市から交付を受ける確認書の手続きは、神戸市西区で相続した空き家を売る｜神戸市の補助制度と、売る前に調べることにまとめています。控除の要件は空き家の3,000万円控除とは？「更地にしたら使えない」は誤解です【要件と期限】をご覧ください。

売却までに済ませておく手続き

相続した家は、名義が亡くなった方のままの段階でも、相続人の方が売主になって売買契約を結べます。相続人は、亡くなった方の財産に属した権利や義務を引き継ぐからです（民法896条）。ただ、亡くなった方の名義から買主へ直接名義を移すことはできませんので、決済までに相続登記を済ませておく必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。それより前に始まった相続も、相続人の方が2027年3月31日までに申請しなければなりません。手続きの流れは相続登記とは？義務化の期限・費用・手続きの流れをやさしく解説【明石市・加古川市】にまとめています。相続登記がまだの場合は、司法書士をご紹介いたします。

垂水区での当社の関わり

当社は垂水区全般で、仲介での売却と当社の買取の両方で物件をお預かりしてきました。塩屋、舞子、星が丘、多聞台、学が丘など、区内のいろいろな場所の家を扱っています。坂や階段の上の家、擁壁の上に建つ家、車が家の前まで入らない家、古い団地の家のご相談も多くいただきます。

当社がお手伝いできること

• 買取の金額と、仲介で売り出す場合の価格の両方をご提示いたします
• 家の前の道の種類と幅、建て替えのときの後退、建築協定の有無を調べてご説明いたします
• 家の中に荷物があっても大丈夫です。お伺いいたします。処分のことは荷物が残ったままの家は売れる？残置物の処分費と売り方の選択肢にまとめています
• 遠方にお住まいの方は、お電話と写真でご相談いただけます。現地は当社が見に行きます
• 相続登記がまだの場合は、司法書士をご紹介いたします

ご相談の際、次のものがお手元にあると、より具体的なお話ができます。おそろいでなくても構いません。

• 固定資産税の納税通知書
• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 建てたときの図面や、建築確認の書類
• 家の写真

ご確認ください

この記事の記載は執筆時点（2026年10月）のものです。坂のまちエリアリノベーション補助、住みかえーる、建築協定の地区、空き家の補助制度、確認書の手続きは変更されることがありますので、必ず神戸市の担当課にご確認ください。補助を受けられるかどうかは神戸市が判断します。建築協定の中身は、各地区の協定書でご確認ください。3,000万円の特別控除を受けられるかどうかは、税務署が判断します。記事中の画像はイメージです。

よくあるご質問

建築協定のある地区の家も、売却をお願いできますか？

お預かりしています。協定は、家を買われた方にも引き継がれます。当社が協定の中身を確かめ、建て替えや増築のときにどんな約束があるかを買主さまにお伝えします。

擁壁の上に建つ家は、擁壁を直してから売るのですか？

直してから売り出すかどうかは、擁壁の状態を当社が見たうえでご相談いたします。神戸市のがけに関する条例は、建物を新しく建てるときにかかるもので、いま建っている家を売るときにかかるものではございません。擁壁の高さやひび割れの様子は、売り出すときに買主さまにお伝えします。

塩屋の家を売るとき、坂のまちエリアリノベーション補助は使えますか？

この補助は、塩屋エリアなどで複数の物件を活用する事業計画を立てた事業者などが使うもので、所有者の方が一つの家だけで申請する形の制度ではありません。この補助を使う事業者の方が買われる場合は、交付決定より前に売買契約を結ぶと対象から外れますので、契約の時期をご相談しながら進めます。

エレベーターのない団地の上の階の部屋も、売却をお願いできますか？

お預かりしています。部屋の傷み、階段の様子、管理の状況を当社が確かめたうえで、売り出す価格と、当社が買い取る場合の金額をご提示いたします。神戸市には、エレベーターのない4階建て以上の住宅に住みかえる若い世帯向けの補助もあります。

家の前の道が狭い家は、建て替えのときにどうなりますか？

道の幅が4メートルに満たない建築基準法42条2項の道路に面している場合は、道の中心から2メートル下がった線より内側に建てることになります。どの種類の道路にあたるかは、当社が調べてお伝えします。

名義が亡くなった親のままですが、相談できますか？

ご相談いただけます。売買契約は相続人の方が売主として結べますが、決済までに相続登記を済ませておく必要があります。相続登記がまだの場合は、司法書士をご紹介いたします。