西脇市で相続した空き家を売る｜市街化調整区域と旧黒田庄町の家で確認すること

親が暮らしていた西脇市の家を相続したものの、誰も住む予定がなく、空き家になっている。売るにしても、何から確かめればいいのか分からない。そういうご相談をいただきます。

西脇市は、市域のわずか4.6パーセントの市街化区域に、市民の約半数が住んでいると西脇市区域区分の見直しのページに書かれています。市街化区域のまわりには市街化調整区域があり、旧黒田庄町は全域が都市計画区域の外です。同じ西脇市の家でも、家が建っている区域によって、建て替えのときにかかる法律の制限が違います。

この記事では、西脇市の空き家を売るときに関わってくる法律の制限と市の制度、売り出す前に当社で確認することを整理しました。

西脇市の家を売る前に、当社が確認すること

売り出す前に、当社で次のようなことを調べます。西脇市では、まずその家がどの区域にあるかを確かめます。

西脇市の家は、市街化区域・市街化調整区域・都市計画区域の外のどれかにあります

西脇市の区域区分は、昭和46年3月16日に都市計画で決まりました。市内の家は、次の3つのどこかにあります。

一つの町の中で、市街化区域と市街化調整区域に分かれているところもあります。市の町別区域区分一覧（2025年4月）では、野村町や郷瀬町が「市街化区域」と「一部 市街化調整区域」の両方で載っています。町名だけでは分かりませんので、当社が地番から確かめます。

旧黒田庄町の家は、都市計画区域の外にあります

町別区域区分一覧には「黒田庄地区（旧黒田庄町）は全域が都市計画区域外です」と注記があります。道路や建物の用途・大きさに関する建築基準法の第3章の規定は、建築基準法41条の2で、都市計画区域と準都市計画区域の中だけにかかるとされています。敷地が道路に2メートル以上接していなければならないという建築基準法43条も、この第3章に入っています。

ただ、建築確認がまったくいらないわけではありません。建築基準法6条では、2階建て以上の建物や、延べ面積が200平方メートルを超える建物を建てるときは、場所を問わず建築確認がいります。建て替えの計画に合わせて、物件ごとに確かめます。

比延地区の中畑町と住吉町も都市計画区域の外ですが、こちらは建築基準法6条1項3号の区域に指定されていて、建物を建てるときは建築確認の申請がいると一覧に書かれています。

市は、線引きをなくす方針を決めています

市街化区域と市街化調整区域に分けることを、線引きともいいます。西脇市は令和7年2月21日、区域区分を廃止し、新たな土地利用コントロールによるまちづくりを進めていく方針を決めました。令和10年度中の区域区分廃止に向けて、土地利用の手法の検討や地域との調整を進めていると、西脇市区域区分の見直しのページに書かれています。

廃止したあと、それぞれの土地にどんな制限がかかるかは、市が検討しているところです。いま売り出す家は、現在の都市計画にもとづいて確かめます。制度が変わるときは、市の発表をもとにご案内いたします。

市街化調整区域の家と、空家活用特区

市街化調整区域の家も、当社でお預かりしています。区域が決まる前から建っていた家か、許可を受けて建った家かによって、買われた方がそのまま住めるかどうかが変わります。建て替えや用途を変えるときの許可は、基準に当てはまらなければ下りません。家ごとに条件を確かめてご案内いたします。

西脇市では、嶋地区（令和5年3月31日に県内で初めての指定）と芳田地区（令和6年1月19日。落方町・明楽寺町・水尾町・岡崎町・上王子町・合山町・出会町・八坂町の全部）が、兵庫県の空家活用特区に指定されています。

市のページによると、特区に指定されると、建物ごとに決められた用途以外への用途変更ができるようになり、市街化調整区域に区分される前に建てられた空き家を取り壊したあとも、移住・定住の住宅用地として使えるようになります。どちらも、地域と市が作った空家等活用方針に沿うことが前提です。方針に沿わない使い方はできませんので、特区の中の家でも、使えるかどうかは家ごとに変わります。

古い家でも、直して住む方がいらっしゃいます

築年数の古い戸建てでも、水回りや内装を直して住む方や、ご自分で少しずつ手を入れながら住む方がいらっしゃいます。建物として使うのが難しい場合は、古家付きの土地として売るか、解体して更地にしてから売るかを比べます。比べ方は古い家ごと売る？壊してから売る？解体費と税金で比べる判断ガイドにまとめています。解体にかかる金額の見当は木造住宅の解体費用はいくら？30坪の目安と高くなる条件・安く抑えるコツをご覧ください。

当社が直接買い取る形もございます。買取と仲介の違いは買取と仲介どっちが得？金額・期間・手間で比べる選び方でご説明しています。

買って直す方には、市の改修補助があります

西脇市には、空き家を改修して10年以上、住まいや事業所、地域交流拠点として使う方に、改修費の一部を補助する空き家の改修費補助があります。補助を受けるのは、買って直して使う側の方です。

次の受付については、市の発表をご確認ください。

西脇市の空き家バンク

西脇市空き家バンクは、所有者ご本人が物件登録申請書を出して申し込む仕組みです。申請のあと、市が提携する宅地建物取引業者が物件調査をし、登録が決まれば、その業者と媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶことで費用はかかりませんが、売買が成立したときは、仲介を行った業者に仲介手数料を払います。

専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいる家は、登録できません。ほかにも、建築基準法・都市計画法に違反していないこと、特定空家等またはそれに類するものでないこと、おおむね60日以内に物件調査が終わることなどの条件があります。

3,000万円控除の確認書は、西脇市が出します

相続した空き家を売ったときの3,000万円の特別控除を受けるには、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告に添えます（国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。西脇市の家なら、確認書を出すのは西脇市です。申請先は西脇市にご確認ください。

要件の全体は空き家の3,000万円控除とは？「更地にしたら使えない」は誤解です【要件と期限】にまとめています。

空いている期間が長い家で、先に見ておきたいこと

西脇市の空家等対策計画（概要版）は、令和8年度から令和17年度までの10年間の計画で、管理不全空家等への対策と特定空家等の認定を施策に入れています。

国の固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置では、市区町村長から勧告を受けた管理不全空家や特定空家の敷地は、住宅用地特例の対象から外れるとされています。外れると、土地の固定資産税が上がります。

人が住んでいない家は、雨漏りや床下の湿気に気づくのが遅れます。庭木や草が伸びて、隣の家や道にかかることもあります。遠方からの管理については明石市・加古川市の空き家管理｜遠方の方が最低限やることと、当社がお受けする管理をご覧ください。

西脇市の防災マップには、加古川・杉原川・野間川の洪水浸水想定区域や、土砂災害警戒区域が載っています。売り出す前に当社が確認し、買主さまへのご説明に入れます。

売却までに済ませておく手続き

名義が亡くなった方のままでも、相続人の方が売主として売買契約を結ぶことはできます（民法896条）。ただ、亡くなった方の名義から買主さまへ直接は移せませんので、決済（所有権移転登記）までに相続登記を済ませます。相続登記の申請は義務になっています。手続きと期限は相続登記とは？義務化の期限・費用・手続きの流れをやさしく解説をご覧ください。相続登記がまだの場合は、司法書士をご紹介いたします。

古い家では、境界標が見つからない土地もあります。境界の確かめ方は境界が分からない家・土地は売れる？測量する前に知っておきたい売却の進め方にまとめています。

西脇市での当社の関わり

当社は西脇市全般で物件をお預かりしています。野村町や郷瀬町、西脇など、市内のいろいろな場所の家を扱ってきました。戸建てのお預かりが多く、マンションもお預かりしています。

当社がお手伝いできること

• 買取の金額と、仲介で売り出す場合の価格の両方をご提示いたします
• 家がどの区域にあり、建て替えや住む方が変わるときにどんな制限がかかるかを、地番から確かめてご説明いたします
• 家の中に荷物があっても大丈夫です。お伺いいたします。処分のことは荷物が残ったままの家は売れる？残置物の処分費と売り方の選択肢にまとめています
• 遠方にお住まいの方は、お電話と写真でご相談いただけます。現地は当社が見に行きます
• 相続登記がまだの場合は、司法書士をご紹介いたします

ご相談の際、次のものがお手元にあると、より具体的なお話ができます。おそろいでなくても構いません。

• 固定資産税の納税通知書
• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 建てたときの図面や、建築確認の書類
• 家の写真

ご確認ください

この記事の記載は執筆時点（2026年10月）のものです。区域区分の見直し、空家活用特区、改修補助、空き家バンクの条件、確認書の手続きは変更されることがありますので、必ず西脇市の担当課にご確認ください。市街化調整区域で建物を建てたり用途を変えたりできるかどうかは、許可の基準に照らして判断されます。3,000万円の特別控除を受けられるかどうかは、税務署が判断します。記事中の画像はイメージです。

よくあるご質問

旧黒田庄町の家を建て替えるときは、何が違いますか？

旧黒田庄町は全域が都市計画区域の外ですので、敷地が道路に2メートル以上接することなど、道路や建物の用途・大きさに関する建築基準法の第3章の規定はかかりません。ただし、2階建て以上の家や、延べ面積が200平方メートルを超える家を建てるときは、都市計画区域の外でも建築確認がいります。建て替えの計画に合わせて、物件ごとに確かめてご説明いたします。

線引きがなくなったら、市街化調整区域の家は建て替えやすくなりますか？

市は令和10年度中の区域区分廃止に向けて、廃止したあとの土地利用の制度を検討しているところです。それぞれの土地にどんな制限がかかるかは、まだ決まっていません。いま売り出す家は、現在の都市計画にもとづいて確かめてご案内いたします。

市街化調整区域にある実家も、売却をお願いできますか？

お預かりしています。住む方が変わるときに許可がいるかどうかは、その家が建った経緯で変わります。建てたときの書類がお手元にあればお見せください。お持ちでなければ、当社が地番から確かめます。

空き家バンクに登録したまま、不動産会社に売却を頼めますか？

西脇市空き家バンクでは、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいる家は登録できません。登録した家は、市が提携する宅地建物取引業者と媒介契約を結んで売り出します。

相続人が3人います。3,000万円の控除はどうなりますか？

令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上いるときは、控除の上限が2,000万円になります。受けられるかどうかは税務署が判断します。

西脇市のマンションも、売却をお願いできますか？

お預かりしています。西脇市では戸建てのお預かりが多いですが、マンションも扱っています。