市街化調整区域の家・土地は売れる？建築制限と「売りにくい理由」、現実的な売り方【明石市・加古川市】

相続した土地を売ろうとしたら「市街化調整区域だから難しい」と言われた。調整区域の家は買う人が見つかりにくいと聞いて、不安になっている。市街化調整区域の家や土地も、当社でお預かりしています。建て替えや新築の許可が取れる見込みを確かめたうえで、その土地に合った売り方をご提案いたします。明石市・加古川市の周辺でも、郊外には市街化調整区域が多くあります。

ただ、ふつうの宅地とは、売るときに気をつけることが少し違ってきます。この記事では、市街化調整区域とは何か、なぜ売りにくいと言われるのか、そして現実的な売り方を、国土交通省の案内をもとに、明石・加古川周辺の目線で整理します。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域は、都市計画法にもとづいて定められた「市街化を抑制すべき区域」です。かつて、街が無秩序に広がるのを防ぐため、ひとつの都市計画区域を、街づくりを進める「市街化区域」と、市街化を抑える「市街化調整区域」の2つに分けることが行われました。これが「区域区分」、いわゆる「線引き」です。

線引きが行われた時期は地域によって異なりますが、多くの地域では昭和45〜46年（1970〜71年）ごろに行われました。兵庫県内でも、たとえば姫路市では昭和46年（1971年）に線引きが行われています（姫路市「都市計画の沿革」）。この「いつ線引きされたか」は、あとで出てくる建て替えができるかどうかにも関わってくる大切な点です。

この区域では、建物を建てるなどの開発行為に、原則として都道府県知事などの許可が必要とされ、許可を受けた土地以外では建築が制限されます。くわしくは国土交通省「開発許可制度の概要」をご確認ください。つまり、市街化調整区域の土地は、だれでも自由に家を建てられるわけではない、という点が大きな特徴です。

なお、対象が農地の場合は、農地法にもとづく手続きが別に必要になります。この記事では、宅地や建物を中心に整理します。

また、市街化調整区域かどうかは、同じ市内でも場所によって分かれています。明石市・加古川市周辺でも、郊外を中心に調整区域が見られます。「隣は建て替えできたのに、うちはどうなのか」ということも起こり得るため、物件ごとに確認することが欠かせません。

なぜ「売りにくい」と言われるのか

市街化調整区域の家や土地が売りにくいと言われるのには、いくつかの理由があります。

新築・建て替えに許可が必要で、購入を考える方が限られる

買った人が自由に建て替えや新築をできるとは限らず、そのつど許可の基準を満たす必要があります。「買っても思うように建てられないかもしれない」という不安から、購入を考える方が慎重になりやすいのが、いちばんの理由です。

住宅ローンが付きにくいことがある

市街化調整区域の物件は、担保としての評価が低くなりやすく、金融機関によっては融資に慎重になることがあります。そのため、現金で購入できる方や、こうした物件に慣れた買取会社などが中心になりやすい傾向があります。

「その人向け」の許可で建った家は、次の人が建て替えられないことがある

市街化調整区域では、たとえば「分家住宅」のように、特定の人のための許可で建てられた家があります。こうした家は、買主が同じ条件で建て替えられるとは限りません。売る前に、どういう許可で建った家なのかを確認しておくことが大切です。

建てられるケース、建てずに活用できるケース

「調整区域だから何もできない」と決まっているわけではありません。都市計画法では、市街化調整区域でも例外的に建築や開発が認められる場合が定められています（国土交通省「開発許可制度の概要」、都市計画法（e-Gov））。代表的なものとして、次のようなケースがあります。

• 地区計画に適合する開発（都市計画法34条10号）……その区域に「地区計画」が定められていて、その内容に合う建築であれば認められることがあります。
• 条例で指定された区域での開発（同34条11号）……市街化区域に近く、おおむね50以上の建物が連なっている区域などを、自治体が条例で指定している場合です。いわゆる「50戸連たん」と呼ばれます。
• 条例で定められた開発（同34条12号）……自治体が条例で、既存の集落に住むための自己用住宅などを認めている場合です。
• 線引きより前から建っている建物の建て替え……区域区分（線引き）が行われる前から適法に建っている建物を、用途を変えずに建て替える場合は、認められることがあります。ただし、いつから建っているかなどの確認が必要で、扱いは自治体によって異なります。

ここで大切なのは、「今、家が建っているから、だれでも同じように建て替えられる」わけではない、ということです。認められるかどうかは、その建物がいつから建っているか、どの許可で建った家か、そして自治体ごとの条例や運用によって変わります。特に「分家住宅」のように特定の人のために許可された家は、次の所有者が同じ条件で建て替えられるとは限りません。

なお、かつては「既存宅地制度」という、線引き前から宅地だった土地などに一定の建築を認める仕組みがありました。しかしこれは2001年（平成13年）の改正で廃止され、5年間の経過措置も2006年に終わっています。今は使えません。その受け皿として、上に挙げた34条11号・12号の条例などで、地域ごとに救済的な扱いを設けている自治体もあります。

いずれにしても、市街化調整区域は案件ごとに要件が細かく変わる、専門的で難しい分野です。ここで挙げたのはあくまで例です。あなたの土地に当てはまるかどうかは、必ず物件のある市区町村の窓口（都市計画課や開発審査の窓口など）で確認してください。

建物を建てるのが難しい土地でも、駐車場や資材置き場といった使い方や、隣地の所有者への売却など、手放す方法がないわけではありません。大切なのは、「その土地に建てられる条件があるか」を先に確認しておくことです。これがはっきりすると、購入を検討できる方の幅が大きく変わります。

視点を変えると、市街化調整区域だからこそ選ぶ方もいます。まわりに建物が増えにくいため静かな環境が保たれやすい、広めの土地が比較的手が届きやすい価格で見つかりやすい、といった点に魅力を感じる方です。売る側としても、こうした方に向けて土地のよさを伝えられると、話が進みやすくなります。

売る前に確認しておきたいこと

市街化調整区域の売却では、次のような点を先に確認しておくと、話がスムーズです。多くは市区町村の窓口で調べられます。

これらは専門的で分かりにくいところなので、全部ご自身で調べる必要はありません。分かる範囲で構いませんし、確認そのものを不動産会社と一緒に進めることもできます。

現実的な売り方

市街化調整区域の家・土地には、おもに次のような売り方があります。

建てられる条件を整理して、仲介で売る

建て替えや新築ができる見込みを整理して示せると、購入を考える方が安心して検討しやすくなり、一般の買主を探す仲介でも売りやすくなります。

買取で売る

不動産会社が直接買い取る買取なら、住宅ローンの審査を前提としないため、市街化調整区域でも話を進めやすいのが特徴です。スピードを優先したいときにも向いています。仲介との違いは買取と仲介の違いで整理しています。

用途を変える・隣地の方に売る

建物にこだわらず、駐車場や資材置き場などの用途で活用したり、隣接地を持っている方に売ったりする形もあります。隣地の所有者にとっては、土地を広げられるメリットがあるためです。

なお、「建て替えできない・建てにくい」という点では再建築不可と似ていますが、理由となる法律は別です。再建築不可はおもに建築基準法の接道（道路との関係）の問題で、市街化調整区域は都市計画法の区域の制限です。どちらに当たるのかで確認する先も変わるため、混同しないようにしておくと安心です。

市街化調整区域は、購入を考える方が限られるぶん、通常の宅地より売却に時間がかかることもあります。だからこそ、早めに動き出し、「建てられる条件があるか」の確認から始めておくと、あわてずに進められます。

NextHomeにできること

NextHomeは、明石市・加古川市周辺で訳あり不動産の売却相談を専門にしています。市街化調整区域の土地や家も、まず「建てられる条件があるか」の確認も含めて、買取と仲介の両面から、その土地に合った売り方を一緒に整理します。「うちの土地は売れるのかな」と迷っている段階でも大丈夫です。写真だけ・所在地が分かる範囲だけでも、お気軽にご相談ください。

相談の前に、用意しておくと良いもの

お手元にあると話が早いのは、次のようなものです。固定資産税の通知書、登記に関する書類（登記事項証明書など）、土地の場所が分かる地図やメモ。全部そろっていなくても大丈夫です。まずはお手元にあるものだけご用意ください。

ご確認ください

本記事は、市街化調整区域の売却について制度の概要をまとめたものです。建築や開発ができるかどうかの具体的な判断・許可の基準は、都市計画法と各自治体の条例によって異なります。実際に進める際は、物件のある市区町村の窓口や、専門家への確認をあわせてご検討ください。断定的な保証をするものではありません。

よくある質問

市街化調整区域の家は建て替えできますか？

一律ではなく、自治体の許可の基準を満たすかどうかによります。「分家住宅」のように特定の人向けの許可で建った家は、次の方が同じように建て替えられない場合もあります。物件のある市区町村の窓口で確認できます。

住宅ローンは使えますか？

使える場合もありますが、担保としての評価が低くなりやすく、金融機関によっては慎重になることがあります。そのため、現金で購入できる方や、こうした物件に慣れた買取会社などが中心になりやすい傾向があります。

調整区域かどうかは、どこで分かりますか？

物件のある市区町村の都市計画課などで確認できます。土地の所在地が分かれば調べられますので、まずは窓口や不動産会社にたずねてみてください。

再建築不可と市街化調整区域は同じですか？

別の制度です。再建築不可はおもに建築基準法の接道（道路との関係）の問題で、市街化調整区域は都市計画法にもとづく区域の制限です。どちらも「建てにくい」点は似ていますが、確認する先や対処の仕方は変わります。

まったく建てられない土地でも売れますか？

建物を建てにくい土地も、当社でお預かりしています。駐車場や資材置き場などの用途や、隣地を持つ方への売却など、その土地に合った方法を当社が確認したうえでご提案いたします。

市街化調整区域の土地は、農地のことですか？

農地とは限りません。宅地も含まれます。対象が農地の場合は、農地法にもとづく手続きが別に必要になります。まずは、その土地がどの区分に当たるのかを確認するとよいでしょう。

購入されるのは、どんな方が多いですか？

建てられる条件がある土地なら、一般の方も検討します。条件が限られる場合は、現金で購入できる方や、こうした物件に慣れた買取会社などが中心になりやすいです。