離婚したら家はどうする？財産分与と住宅ローン、3つの分け方と売却の進め方【明石市・加古川市】

離婚の話し合いで、預貯金や家具はなんとか整理できても、最後まで残るのが「家をどうするか」です。住宅ローンが残っている、名義が夫婦共有になっている、どちらかが住み続けたいと言っている——家は金額が大きいうえに、簡単に半分にできないからです。

この記事では、離婚のときに家がどう扱われるのか（財産分与）、家の分け方の選択肢、住宅ローンが残っている場合の考え方、税金や期限の注意点を、法務省・国税庁の公式情報をもとに、明石・加古川周辺の目線で整理します。

離婚のとき、家は「財産分与」の対象になる

離婚をした夫婦の一方は、もう一方に対して財産の分け合いを求めることができます。これが「財産分与」です（民法768条）。結婚している間に夫婦で築いた財産——預貯金や家など——を、離婚にあたって公平に分ける仕組みで、くわしくは法務省「財産分与」で案内されています。

ここで大事なのは、家の名義がどちらか一方でも、結婚している間に買った家なら、財産分与の対象になりうるということです。「名義が夫だから夫のもの」と単純に決まるわけではありません。また、分け方の割合は、裁判所の手続きでは2分の1ずつとされることが多いようです（法務省の案内より）。ただし、実際の分け方は夫婦の事情によって変わります。

家の分け方は、大きく3つ

家そのものは半分に切れないので、実際には次のいずれかの形になることがほとんどです。

③の「共有のまま」は、離婚後も元夫婦の関係が家を通じて続いてしまい、あとから売りたくなったときに話がまとまらない、というトラブルになりやすい形です。共有名義の難しさは共有名義の家を売るにはでくわしく整理しています。

「どちらかが住み続ける」を選ぶときの注意

②の形は、生活を変えずにすむ半面、あとから問題が起きやすい形でもあります。よくあるのは、「家は夫名義・ローンも夫が支払い、妻と子どもが住み続ける」というケースです。この形は、支払う側の返済が滞ると、住んでいる側が退去を迫られる事態になりかねません。

また、家やローンの名義を変えたい場合も、金融機関の了承なしに勝手に変えることはできません。ローン返済中の家の名義変更は契約に関わるため、必ず借入先への相談が必要です。住み続ける形を選ぶ場合は、「誰が住むか」だけでなく、「誰が払うか」「名義をどうするか」「払えなくなったらどうするか」まで決めておくことが大切です。

「売ってお金で分ける」が選ばれやすい理由

3つの中で、いちばんすっきりしやすいのが①の売却です。理由は3つあります。まず、売れた金額から費用やローンを引いた残りを分けるだけなので、金額がはっきりして公平です。次に、売却代金で住宅ローンを清算できる可能性があります。そして、家という共有の資産がなくなることで、離婚後のつながりを減らせることです。

もちろん、思い出のある家を手放すのは簡単な決断ではありません。ただ、「どちらが住むか」「代償のお金をどう用意するか」で話し合いが行き詰まっているなら、売った場合にいくらになるのかを先に知っておくと、話し合いの土台がはっきりします。

また、離婚にともなう売却では、「ご近所に知られずに進めたい」というご希望も多くあります。広告を出さない売り方はこちらの記事でお話ししています。

住宅ローンが残っている場合

ローンが残っている家では、まず「家がいくらで売れそうか」と「ローンがあといくら残っているか」を並べて確認します。

売れる見込みの金額がローンの残りを上回っていれば、売却代金で完済して、残ったお金を分けられます。逆に、売っても完済できない場合（いわゆるオーバーローン）は、不足分をどうするかの整理が必要になります。基本の考え方は住宅ローンが残っている家は売れる？で、返済が難しくなっている場合の選択肢は任意売却の記事で解説しています。

もうひとつ大切なのは、ローンの名義や連帯保証は、離婚しても自動的には変わらないということです。ローンは金融機関との契約なので、夫婦の間で「今後は夫が払う」と決めても、金融機関との関係では妻の連帯保証などがそのまま残ることがあります。名義や保証をどうするかは、借入先の金融機関への確認が必要です。

税金の注意点

財産分与には、税金の面でも知っておきたい点があります。

財産をもらう側には、原則として贈与税はかかりません。財産分与は夫婦の財産関係の清算などにもとづくものと考えられるためです。ただし、事情に照らして多すぎる部分がある場合や、税金を免れるための離婚と認められる場合には、贈与税がかかることがあります（国税庁 No.4414）。

家などの不動産を渡す側には、譲渡所得の課税が生じることがあります。財産分与で不動産を渡すと、その時の時価で譲渡したものとして扱われるためです（国税庁 No.3114）。「あげた側に税金がかかる」というのは意外に思われる方が多い点なので、不動産を分与する形を考えている場合は、事前に税理士や税務署に確認しておくと安心です。

財産分与には期限がある

財産分与は、離婚のあとからでも請求できますが、期限があります。法務省の案内では、離婚から5年（ただし令和8年＝2026年3月31日以前に離婚した場合は2年）とされています（法務省「財産分与」）。最近の法改正で期間が延びましたが、いつ離婚したかによって適用が違う点に注意してください。

期限があるとはいえ、時間がたつほど財産の把握や話し合いは難しくなりがちです。家の扱いは、できれば離婚の話し合いの中で一緒に決めておくのがおすすめです。

進め方と、相談先の整理

家のことで意見が分かれたまま離婚だけが先に進むと、あとで話し合いの機会を持つこと自体が難しくなることがあります。順番としては、まず家の今の価値を知る（査定）、次にローン残高を確認する、そのうえで3つの分け方のどれにするかを話し合う、と進めると整理しやすくなります。

そして、家の扱いを含めて合意した内容は、口約束にせず書面にのこしておくことがすすめられます。離婚協議書や、より確実にしたい場合は公正証書という形があります。書面の作成や内容の確認は、弁護士など法律の専門家にご相談ください。

なお、相談先には役割分担があります。財産分与の話し合いや離婚の条件など法律の交渉ごとは、弁護士などの専門家の領域です。話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所の調停という仕組みもあります。私たち不動産会社が担当するのは、家がいくらで売れるかの把握と、売ると決まったあとの売却の実務です。当社が夫婦間の交渉に入ることはありませんが、判断の材料になる「家の価値」は、話し合いの前にそろえておける情報です。

NextHomeにできること

NextHomeは、明石市・加古川市周辺で、事情のある不動産の売却相談を専門にしています。離婚にともなう売却のご相談も、買取と仲介の両面から、状況に合った売り方と金額の見込みを整理してお伝えします。ご事情に関わることですので、秘密は厳守します。おふたりそろってでも、どちらかお一人からでもご相談いただけます。

相談の前に、用意しておくと良いもの

お手元にあると話が早いのは、次のようなものです。ローンの残高が分かるもの（返済予定表など）、固定資産税の通知書、登記に関する書類、購入時の資料。全部そろっていなくても大丈夫です。まずはお手元にあるものだけご用意ください。

ご確認ください

本記事は、離婚にともなう家の売却について一般的な情報をまとめたものです。財産分与の内容や割合、ローン・名義・税金の扱いは、ご夫婦の事情によって大きく変わります。法律に関する判断や交渉は弁護士へ、税金は税理士や税務署へ、ローンの名義や保証は借入先の金融機関へ、それぞれご確認のうえ進めてください。断定的な保証をするものではありません。

よくある質問

名義が夫（妻）だけの家でも、財産分与の対象になりますか？

結婚している間に買った家であれば、名義がどちらか一方でも財産分与の対象になりうるとされています。具体的な扱いはご事情によって変わるため、弁護士などにご確認ください。

離婚前と離婚後、どちらで売るのがよいですか？

一概には言えません。税金の扱いや財産分与の期限、ローンの状況によって変わります。大切なのは、売った場合の金額の見込みを早めに把握して、離婚の話し合いと並行して家の扱いを決めておくことです。個別の判断は弁護士・税理士にご相談ください。

相手が売却に同意してくれません。どうすればいいですか？

共有名義の家は、お二人の同意がないと売却できません。話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所の調停などの仕組みがあります。交渉や法的な手続きは弁護士の領域ですので、まずは弁護士への相談をおすすめします。

住宅ローンが残っていても売れますか？

売れる見込みの金額がローンの残りを上回っていれば、売却代金で完済して残りを分けられます。上回らない場合（オーバーローン）は、不足分の整理が必要です。状況によっては任意売却という方法もあります。

財産分与でもらった家に、贈与税はかかりますか？

原則としてかかりません。ただし、事情に照らして多すぎる部分がある場合などには、かかることがあります。逆に、不動産を渡す側に譲渡所得の課税が生じることがある点にご注意ください。

財産分与は、離婚したあとでも請求できますか？

できますが、期限があります。離婚から5年（2026年3月31日以前に離婚した場合は2年）とされています。時間がたつほど話し合いは難しくなりがちなので、早めの整理をおすすめします。