媒介契約の3種類の違いと選び方｜訳あり物件ならどれがいい？

仲介で売ろうと決めて不動産会社との話が進むと、「媒介契約書」という書類が出てきます。「専任にしますか、一般にしますか」と聞かれて、よく分からないまま勧められた欄に印を押した、という方も少なくありません。3種類の違いは、ほかの会社にも頼めるか、自分で見つけた相手と直接契約できるか、レインズへの登録や報告が義務になるか、の3点です。

媒介契約は、売却活動の進み方を左右する大事な契約です。この記事では、媒介契約の3種類の違いを整理したうえで、再建築不可や相続空き家といった訳あり物件ではどれを選ぶといいのか、当社の考え方までお話しします。なお、当社は仲介だけでなく買取も柱にしている会社です。その手前の「買取と仲介のどちらにするか」で迷っている方はこちらの記事からどうぞ。ここから先は、仲介で売ると決めたあとの話です。

媒介契約は、売却活動の進め方を不動産会社と取り決める契約

媒介契約は、不動産会社に売却の仲介を頼むときに結ぶ契約です。どんな売却活動をするか、経過の報告はどうするか、成約したときの報酬はいくらか。こうした約束ごとを書面にして渡すことが、宅地建物取引業法で会社側の義務として決められています（宅地建物取引業法34条の2）。

この媒介契約に、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。分かれ目は大きく2つ。「何社に頼めるか」と、「そのぶん会社側にどれだけ重い義務が課されるか」です。

媒介契約の3種類の違いを表で見る

右へ行くほど「1社に任せる度合い」が強くなり、そのぶん会社側の義務が重くなる仕組みです。1社に絞って任せてもらう以上、きちんと活動して経過を報告しなさい、という設計になっています。

表に出てきたレインズは、不動産会社どうしが物件情報をやり取りする全国のネットワークです（不動産流通機構が運営）。ここに登録されると、依頼した会社以外の不動産会社も、その物件を自分のお客さまに紹介できるようになります。つまり専任で1社に任せても、レインズを通じて他社のお客さまにも情報は届きます。「専任＝販路が狭くなる」ではない、というのは押さえておいてほしいところです。

ただし、レインズに登録されていても、他社からの紹介を断って自社だけで買主を探す「囲い込み」という問題が指摘されてきました。2025年1月にルールが変わり、売主が確認できる仕組みも整っています。囲い込みの記事でお話ししています。

レインズそのものの仕組みと、売主ができる確認の方法は、レインズとは？の記事にまとめています。

媒介契約のあと、買主が決まってからの話（売買契約の当日にすることや、引き渡しまでの期間）は、契約から引き渡しまでの流れの記事でお話ししています。

訳あり物件では、どの媒介契約がいいですか？

当社は、専任媒介をおすすめすることが多いです。

いちばんの理由は、訳あり物件の売却では「伝えなければいけないこと」が多いからです。再建築できるかどうかの道路の条件、過去の経緯、残置物の状況、相続の権利関係。こうした事情は、査定と販売の前提として、不動産会社に細かく共有する必要があります。一般媒介で何社にも頼むと、この説明を会社の数だけ繰り返すことになります。資料を渡し、質問に答え、進み具合をそれぞれに確認する。窓口が増えるほど、売主さんの負担は膨らみます。

もうひとつは、担当者が訳あり物件を扱えるかどうかが、値段にも売れ行きにも直結するからです。訳あり物件は、事情の整理の仕方と購入を考える方への伝え方で結果が変わります。数をそろえるより、扱いに慣れた1社とじっくり組む。そのほうが話が早く、深く進みます。

そのうえで、最終的にはお客さまのご要望に沿って進めます。「やっぱり何社かに声をかけたい」という場合は一般媒介でお受けしますし、その場合も後でお話しする報告はきちんとやります。契約の形より、納得して進められることのほうが大事だと考えています。

「たくさんの会社に頼めば早く売れる」は、訳ありでは逆になりやすい

一般媒介の魅力は、複数の会社が競ってくれそうなところです。実際、人気エリアの売りやすい物件なら、各社が競って動くこともあります。

訳あり物件では、様子が変わります。まず、先ほどの説明の繰り返し。次に、情報の伝わり方のブレです。購入を考える方に伝えるべき事情が、会社ごとに違う言い方で伝わると、受け取り方もぶれて、あとの交渉がこじれる種になります。それから、これは業界の実情ですが、広告費をかけても他社で決まれば持ち出しになるため、一般媒介の物件には力を入れにくいという会社側の事情もあります。調査や説明に手間のかかる訳あり物件では、この傾向が出やすくなります。

明石市・加古川市の周辺でも、訳あり物件の扱いに慣れた会社ばかりではありません。頼む会社の数を増やすより、「この物件の事情を扱える会社かどうか」で選ぶ。訳あり物件では、そちらのほうが結果につながりやすいというのが当社の実感です。

専任で預かったら、当社は何をするか

「専任にすると、どこまでやってくれるの？」という疑問はもっともなので、当社の実際の動きをお話しします。

最初にやるのは、いくらで売りたいかのヒアリングと、当社側の相場調査です。ご希望の金額と、周辺の成約事例や物件の条件から見た相場感をすり合わせて、売り出し価格と作戦を決めます。訳あり物件なら、道路や権利関係の調査、隣地への打診がいるかどうかも、この段階で決めます。

売り出しが始まったら、法律で決められた期日までにレインズへ登録し、ポータルサイトへの掲載も進めます。それと並行して、当社がお付き合いのある購入候補の方（近隣で土地を探している方、訳あり物件を扱える買取業者など）にも直接お声がけします。広く網を張る動きと、狙って声をかける動きの両方を走らせる形です。

そして、報告です。専任媒介では2週間に1回以上の活動報告が法律上の義務ですが、当社は一般媒介でお預かりした場合でも、一定の期間ごとに必ず報告しています。義務があるかどうかより、報告がないと「今どうなっているんだろう」と売主さんが不安になるからです。問い合わせの件数、内覧の反応、価格の手応え。動きが少ない時期こそ、状況をお伝えするようにしています。

契約期間と、途中でやめたくなったら

専任媒介・専属専任媒介の契約期間は、法律で3ヶ月以内と決められています。自動では更新されず、続けるかどうかは期間ごとに売主さんが決めます。つまり、合わない会社と長く縛られる仕組みには、もともとなっていません。3ヶ月やってみて、活動や報告に納得できなければ、更新せずに会社を替える。それが制度の想定している使い方です。

期間の途中でやめたくなった場合も、ご相談いただけます。当社は、途中でのお申し出を引き止めることはしていません。事情が変わった、売るのをやめたい、他の会社に頼みたい。理由がどうであれ、気持ちが離れたまま続けても、いい売却にはならないからです。なお、会社や契約内容によっては、それまでにかかった実費の精算などが定められている場合があります。契約書のその部分は、結ぶ前に確認しておいてください。

3ヶ月という区切りは、売れなかったときの見直しのリズムとしても機能します。値下げするのか、買取に切り替えるのか、いったん休むのか。当社は買取も扱っているので、仲介で動かしてみて、区切りが来たら当社の買取に切り替える、という進め方のご相談もそのまま受けられます。売れ残ったときの考え方はこちらの記事でお話ししています。

当社にできること

当社は買取と仲介の両方を扱っているので、媒介契約を結ぶ前に「買取ならいくら・仲介ならどれくらい」の両方の目安を並べてご提案できます。仲介でお預かりする場合は、専任でも一般でも、報告を欠かさず、事情の整理から購入を考える方への伝え方まで一貫してお手伝いします。

媒介契約を結ぶかどうか決める前の、査定だけのご相談でも構いません（査定だけの相談の話はこちら）。全部そろっていなくても大丈夫です。まずはお手元にあるものだけご用意ください。

まとめ

媒介契約は、一般・専任・専属専任の3種類。分かれ目は「何社に頼めるか」と「会社側の義務の重さ」で、専任で任せる代わりに、レインズ登録と定期報告が会社の義務になります。訳あり物件は伝えることが多く、扱える担当者かどうかで結果が変わるため、当社は専任媒介をおすすめすることが多いです。ただし、最後はお客さまの納得が優先です。どの形で結ぶにしても、報告をきちんとする会社を選ぶこと。そして3ヶ月の区切りを見直しのリズムとして使うこと。この2つを押さえておけば、媒介契約で大きく迷うことはありません。

「うちの物件なら、どの契約がいいのか」という段階のご相談で構いません。お気軽にどうぞ。

ご確認ください

この記事の媒介契約に関する記載は、執筆時点の宅地建物取引業法等に基づく概要の説明です。個別の契約条件や費用の扱いは、各社の契約書によって異なります。実際に媒介契約を結ぶ際は、契約書の内容を確認し、不明な点は締結前に担当者や専門家にご確認ください。

よくある質問

媒介契約の種類には、何がありますか？

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類です。他の会社にも頼めるか、自分で見つけた相手と直接契約できるか、レインズ登録や報告が義務になるか、が主な違いです。

専任媒介と専属専任媒介は、何が違いますか？

購入を希望する方をご自身で見つけたときに、直接契約できるかどうかです。専任媒介はできますが、専属専任媒介は依頼した会社を通して契約することになります。レインズ登録と報告の頻度も、専属専任のほうが少し厳しくなっています。

一般媒介で複数の会社に頼んだほうが、早く売れませんか？

売りやすい物件では競争が働くこともあります。ただ、訳あり物件では、事情の説明を会社ごとに繰り返す負担や、情報の伝わり方のブレが出やすく、扱いに慣れた1社に任せるほうが進みやすいことが多いです。

レインズとは何ですか？

不動産会社どうしが物件情報をやり取りする全国のネットワークです。専任・専属専任では期日までの登録が義務です。登録されると他の会社も自社のお客さまに紹介できるので、1社に任せても販路は閉じません。

媒介契約は、途中で解約できますか？

ご相談いただけます。当社は途中のお申し出を引き止めません。ただし、契約内容によっては実費の精算などが定められている場合があるので、契約書の該当部分は結ぶ前に確認しておいてください。

仲介で売れなかった場合、そのまま買取をお願いできますか？

できます。当社は買取と仲介の両方を扱っているので、媒介契約の期間中でも、3ヶ月の区切りのタイミングでも、買取への切り替えをご相談いただけます。切り替えた場合の値段の目安も、あらかじめお伝えできます。

訳あり物件でも、媒介契約は普通に結べますか？

結べます。ただ、事情の整理と購入を考える方への伝え方の準備が大事なので、契約の前の相談の段階で、分かっている事情をできるだけお聞かせください。そのほうが正確な提案ができます。