レインズとは？売主が知っておきたい仕組みと確認の方法

不動産会社に売却の相談をすると、「レインズに登録します」という言葉が出てきます。契約書類にも出てくるのに、レインズそのものの説明は意外とされないまま話が進む——そんな経験をされた方も多いと思います。当サイトでも媒介契約の記事や囲い込みの記事でたびたび触れてきたので、この記事でレインズとは何かを、売主の目線でまとめてお話しします。

レインズとは？——不動産会社どうしの物件情報ネットワーク

レインズ（REINS）は、Real Estate Information Network System の頭文字で、不動産会社どうしが売り物件の情報をやり取りする全国のネットワークシステムです。運営しているのは、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した「指定流通機構」という公益法人で、全国に4つあります（東日本・中部圏・近畿圏・西日本）。明石市・加古川市を含む兵庫県は、近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）の管轄です。

大事な特徴がひとつ。レインズを見られるのは、会員になっている不動産会社だけです。一般の方が物件を探す目的で中を見ることはできません。ポータルサイトが「一般の買主さんに向けた表の窓口」だとすると、レインズは「不動産会社どうしの裏方のネットワーク」という関係です。

レインズがあると、売却はどう変わるのか

売主にとってのいちばんの利点は、1社に任せても、買主探しの範囲が全国に広がることです。レインズに登録されると、その物件情報は会員の不動産会社が広く見られる状態になり、他社に相談中の買主候補にも紹介が届くようになります。「専任媒介で1社に任せると販路が狭くなるのでは」という心配をよくいただきますが、レインズがあるので、そうはならない仕組みになっています。

当社でも、レインズは毎日の実務で双方向に使っています。売主さまからお預かりした物件は登録して他社からの紹介を受けますし、逆に、買主さまのお手伝いをするときは、レインズで条件に合う物件を探してご紹介します。他社が預かっている物件でも、レインズに載っていれば当社のお客さまにご紹介できる——これがレインズの本来の役割です。だからこそ、載っているのに紹介を断る囲い込みが問題になります。

もうひとつ、レインズは査定にも使われています。レインズには売り出し中の情報だけでなく、実際に売買がまとまった「成約」の情報も蓄積されていて、当社が査定をするときは、近隣で実際にいくらで売れたかという成約事例を参考にしています。査定の目安に根拠があるのは、この仕組みがあるからです（査定だけのご相談でも大丈夫です）。

登録は義務？——媒介契約の種類で決まっている

売却を任せる契約（媒介契約）の種類によって、法律上の扱いが決まっています。

専任・専属専任で登録した会社は、登録したことの証明として「登録証明書」を売主に渡すことも義務です（宅地建物取引業法34条の2）。一般媒介には義務がありませんが、当社は一般媒介でお預かりした場合もレインズに登録しています。買主候補を増やすことが売主さまの利益になるからです。逆に、ご近所に知られたくないなどのご事情がある場合は、ご説明したうえで載せない選択もできます（近所に知られずに売る方法の記事）。

売主が使える仕組み——登録証明書と「取引状況」

登録証明書は、受け取って終わりの書類ではありません。証明書に記載されたIDとパスワード（2025年1月からは二次元コードも付いています）で売主専用の確認画面にログインすると、自分の物件の登録内容と、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」という取引状況を、売主自身がいつでも確認できます（国土交通省・ステータス管理機能の案内）。

この取引状況は、2025年1月から登録が義務になり、事実と異なる登録は行政処分の対象になりました。背景には、他社からの買主紹介を事実と違う理由で断る「囲い込み」という問題があります。詳しくは囲い込みの記事でお話ししていますが、任せた会社の動きを売主が確かめる入り口が、この登録証明書です。

一般の方でも「成約価格」は調べられる

レインズ本体は不動産会社しか見られませんが、例外がひとつあります。指定流通機構は、蓄積された成約情報をもとに、実際に売買がまとまった価格（成約価格）を一般の方でも検索できるサイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」を公開しています（不動産ジャパン・レインズの解説）。エリアや間取り、築年数などの条件で、近隣の成約事例を個人が特定されない形で見られます。

売却を考え始めた段階で、ご自身の地域の相場感をつかむ入り口として使えます。ただし、表示されるのはあくまで条件の近い他の物件の結果です。同じ町内でも、道路の条件や建物の状態で売れ方は大きく変わります。とくに当社にご相談いただくような事情のある物件は、一般的な成約事例がそのまま当てはまらないことが多いので、目安をつかんだら、個別の査定とあわせて見ていただくのが確実です。

当社にできること

専任媒介・専属専任媒介では、上の表の期日までにレインズへ登録し、登録証明書を必ずお渡しします。一般媒介でも当社は登録し、登録が何を意味するのかも契約のときにご説明します。売却活動の報告も決められた期間内に必ず行います。査定のご相談では、レインズの成約事例を参考にした目安をお伝えします。「レインズって何ですか」から始まるご相談で構いません。お気軽にどうぞ。

まとめ

レインズは、国土交通大臣が指定した指定流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報ネットワークです。登録されれば、1社に任せても全国の不動産会社の先にいる買主候補へ情報が届きます。専任・専属専任では登録と登録証明書の交付が義務で、売主は専用画面から登録内容と取引状況を確認できます。そして、成約価格だけは一般の方でも調べられます。仕組みを知っておくと、売却を任せたあとの「ちゃんと動いてくれているのかな」という不安に、自分で確かめる手段を持てます。

ご確認ください

この記事の制度に関する記載は執筆時点のものです。レインズの登録・確認の仕組みの詳細は、管轄の指定流通機構（兵庫県は近畿圏不動産流通機構）の案内をご確認ください。登録義務の期日や報告頻度は宅地建物取引業法および媒介契約の内容によります。成約価格の検索サイトで見られる情報は地域や物件種別によって差があり、個別の物件の査定額を保証するものではありません。

よくある質問

レインズとは何ですか？

国土交通大臣が指定した指定流通機構が運営する、不動産会社どうしの物件情報ネットワークです。売却を任された会社が物件を登録すると、会員の不動産会社が広く見られるようになり、他社の買主候補にも紹介が届きます。

一般の人でもレインズを見られますか？

レインズ本体を見られるのは会員の不動産会社だけです。ただし、実際に売買がまとまった成約価格については、指定流通機構が公開している「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトで、一般の方でも検索できます。

レインズに登録すると、何が良いのですか？

売却を任せた1社だけでなく、他の不動産会社からも買主候補の紹介が入るようになることです。専任媒介で1社に任せても、販路はレインズを通じて全国に広がります。

レインズには必ず登録されるのですか？

専属専任媒介は契約日から5日以内、専任媒介は7日以内（いずれも休業日を除く）の登録が法律上の義務です。一般媒介には義務がありませんが、当社は一般媒介でも登録しています。事情があって載せたくない場合は、ご相談のうえで載せない形も選べます。

自分の物件が本当に登録されたか、確認できますか？

専任・専属専任では、登録時に不動産会社から「登録証明書」が渡されます。記載のIDとパスワード、または二次元コードで売主専用の確認画面にログインすると、登録内容と取引状況をご自身で確認できます。証明書を受け取っていない場合は、担当の会社に確認してください。

レインズに載せると、ご近所に知られませんか？

レインズを見られるのは不動産会社に限られ、一般向けの広告とは別物です。ただ、多くの会社が見るネットワークなので、そこから伝わる可能性はゼロとは言えません。知られたくないご事情がある場合の売り方は、近所に知られずに売る方法の記事でお話ししています。