契約不適合責任とは？売主が負う責任の範囲と「免責特約」の実務

「売ったあとに何か見つかって、責任を取らされるのではないか」——古い家や傷みのある家の売却で、売主さまが最初に口にされる不安のひとつです。シロアリ、雨漏り、傾き。自分でも把握しきれていない家を売って、あとから請求されたらどうしよう、と。

この不安に関わる決まりが、契約不適合責任です。この記事では、売主が負う責任の中身と期間、そして「免責特約」でこの責任をどう扱うかを、明石市・加古川市周辺で事情のある物件の売却を扱う当社の実務と合わせてお話しします。

契約不適合責任とは——「契約の内容に合っているか」で判断される

契約不適合責任とは、引き渡した物件が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないときに、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月に施行された民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって設けられました。

以前の瑕疵担保責任は、「隠れた瑕疵」——買主が知らなかった欠陥——があるかどうかを軸に判断されていました。契約不適合責任では、この判断の軸が変わっています。名前が変わっただけではない、売主にとって大事な変化です。

大事なのは、「欠陥があるかどうか」ではなく「契約の内容に合っているかどうか」で判断される、という点です。たとえば雨漏りのある家でも、契約書に「雨漏りがある」と書いて、買主がそれを分かったうえで買ったのなら、雨漏りは契約の内容どおりであって、不適合ではありません。逆に、契約書に何も書かれていない雨漏りが引き渡し後に見つかれば、不適合を問われる可能性があります。

つまりこの責任は、契約書に何を書いたかで範囲が決まります。ここが、あとでお話しする「全部書く」という実務につながります。

買主は何を請求できるのか

不適合があった場合、買主が売主に請求できることは、民法で4つ定められています。

売主から見ると、引き渡しが済んだあとも、修理・減額・賠償・解除のどれかを求められる可能性が残ります。冒頭の「あとから請求されたらどうしよう」は、この4つの請求のことです。

何が「不適合」になり得るのか

不適合として問題になりやすいのは、まず建物の傷みや設備の不具合です。雨漏りやシロアリの被害、給湯器などの故障、床の傾きが代表的なところです。次に、過去の出来事——その家で人が亡くなったことなど、買主の判断に影響する心理的な事柄も、伝えるべき対象になります（どこまで伝えるかは国のガイドラインがあり、事故物件の告知の記事でお話ししています）。ほかに、敷地の境界がはっきりしない、越境があるといった土地に関する事柄もあります。

くり返しになりますが、これらは「あること」自体が問題なのではありません。契約の内容に入っていたかどうかが分かれ目です。同じ雨漏りでも、伝えて契約書に書けば契約どおりの引き渡しであり、伝えずにあとから見つかれば不適合を問われ得る。この違いだけです。

責任はいつまで続くのか

種類・品質に関する不適合については、民法566条で期間の制限があります。買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、買主は上の4つの請求ができなくなります。

注意したいのは、起点が「引き渡しから」ではなく「買主が知った時から」だという点です。引き渡しから何年も経って見つかった不適合でも、買主が知って1年以内に通知すれば、請求の対象になり得ます。民法の規定のままでは、売主の責任がいつ終わるのか分からない形で続きかねません。そこで実際の売買契約では、この期間を「引き渡しから3ヶ月まで」のように区切ったり、責任自体を負わない特約を付けたりして、当事者の合意で範囲を決めるのが一般的です。

「免責特約」——責任を負わない合意はできる

契約不適合責任の規定は、当事者の合意で変えられます。売主がこの責任を負わないことにする特約（免責特約）も有効です。ただし民法572条にはっきり書かれているとおり、免責特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については、責任を免れることができません。

雨漏りを知っていたのに黙って売れば、免責特約があっても責任は残る。逆に言えば、知っていることを全部伝えたうえでの免責特約は、売主をしっかり守ってくれます。

免責の形はひとつではありません。責任をすべて負わないとする形のほか、設備についてだけ責任を負わない形、先ほどの「引き渡しから3ヶ月まで」のように期間を区切る形など、どの範囲を免責にするかは契約ごとに決めます。売主と買主のどちらか一方が決められるものではなく、物件の状態と双方のご事情に合わせて合意する条項です。

当社の実務——訳あり物件は「全部伝えて、全部免責」が基本

当社が扱うような事情のある物件の売買では、契約不適合責任を全部免責とする特約を付ける形が基本です。傷みも不具合も全部分かったうえで買っていただける買主さまに買っていただく。そうでないと、売主さまは安心して売れないからです。引き渡しのあとに「あれもこれも」と言われる心配を残したままでは、売るに売れません。

免責特約を買主さまが嫌がるのでは、と思われるかもしれませんが、事情のある物件の買主さまは、状態を分かったうえで契約しようとされている方がほとんどで、免責特約を嫌がられることはあまりありません。もし難色を示される場合は、売主さまと条件を調整しながら進めます。また、事情のある物件以外の売買では、物件の状態やご希望に応じて、責任の範囲や期間を売主さま・買主さまの間ですり合わせて決めていきます。

なお、直さずそのまま引き渡す「現況渡し」と、この免責特約は組み合わせて使うことが多く、詳しくは現況渡しの記事でお話ししています。

免責の前提は「告知」——当社が物件を預かってすぐ告知書をお願いする理由

ここまでのとおり、免責特約が働くかどうかは、知っていることを全部伝えたかにかかっています。それを形にする書類が、告知書（物件状況等報告書）です。雨漏り・シロアリ・故障・過去の出来事など、売主が知っていることを買主に伝えるための書類で、ここに書いた内容は重要事項説明や契約書にも反映されます。

当社では、この告知書を物件をお預かりした時点で書いていただくようにしています。契約の直前に書こうとすると、「そういえば、これもあった」と思い出すことが意外と多いからです。お預かりから契約までは時間があるので、その間に思い出したことを足していただけます。契約の席で慌てて書くより、時間をかけて出しきったほうが、売主さまを守る告知書になります。

「こんなことを書いたら売れなくなるのでは」と心配になるかもしれませんが、逆です。書かずにあとから見つかるほうが、免責特約でも守れない事態になります。傷みや過去の出来事は、伝えたうえで価格に反映して売る——これが事情のある物件の売り方です（傷んだ家の売り方は傾いた家・雨漏りする家の記事でもお話ししています）。

もし引き渡しのあとに買主から連絡が来たら

ここまでの備えをしたうえでの話ですが、引き渡し後に買主から「不具合が見つかった」と連絡が来たら、まず契約書・告知書・付帯設備表を確認してください。見るのは、その事柄が免責特約の範囲に入っているか、そして告知書や契約書で伝えてあった内容かどうか、の2点です。伝えてあった事柄なら契約の内容どおりですし、免責特約の範囲なら責任を負わない合意が既にあります。

そのうえで、ご自身だけで判断して「直します」「払います」と約束しないでください。仲介した不動産会社に連絡して、契約の内容と照らして対応を決めるのが順序です。当社で仲介した取引でしたら、当社にご連絡ください。契約時の資料はすべて残っていますので、契約の内容と照らしたうえで、当社が間に入って対応を進めます。

当社の買取なら、契約不適合責任は免責でお引き受けします

当社が直接買い取る場合は、当社が買主になります。この場合も、売主さまの契約不適合責任は免責とする形です。当社は事情のある物件を分かったうえで買い取りますので、引き渡しのあとに売主さまへ何かを請求する前提の取引ではありません。「引き渡したあとの心配を残したくない」という方に買取が向いている理由のひとつです（買取と仲介の違いの記事）。

ちなみに、当社が買い取った家をきれいにして再び売るときは、今度は当社が売主として責任を負う立場になります。再販の際は基本的に「既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者販売タイプ）」という保険を付けています（物件の条件によっては付けられない場合もあります）。買い取ったあとの家がどうなるかは、買取再販の裏側の記事でお話ししています。

まとめ

契約不適合責任は、引き渡した物件が契約の内容に合っていないときに売主が負う責任で、買主は修理・減額・賠償・解除を請求できます。ただしこの責任は合意で範囲を決められ、免責特約も有効です。免責特約で守られるための条件はひとつ、知っていることを全部伝えること。当社は物件をお預かりした時点で告知書をお願いし、知っていることを告知書・重要事項説明・契約書にすべて入れたうえで、事情のある物件では全部免責を基本に契約をまとめています。当社の買取なら、免責でお引き受けします。

「うちの場合、売ったあとの責任はどうなるのか」——まだ売ると決めていない、査定だけ、という段階のご相談でも構いません。お気軽にどうぞ。

ご確認ください

この記事の記載は執筆時点のものです。条文の内容はe-Gov法令検索でご確認ください。契約不適合責任の適用や特約の効力は、契約の内容と個別の事情によって変わります。実際の契約条項については、個別の取引の中でご確認・ご相談ください。当社の実務に関する記載は当社の進め方であり、すべての取引で同じ条件をお約束するものではありません。

よくある質問

契約不適合責任とは何ですか？

引き渡した物件が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないときに、売主が買主に対して負う責任です。買主は民法にもとづき、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除を求めることができます。

瑕疵担保責任とは違うのですか？

2020年4月施行の民法改正で、瑕疵担保責任に代わって設けられたのが契約不適合責任です。「隠れた瑕疵」があるかどうかではなく、契約の内容に適合しているかどうかで判断される点が大きな違いで、契約書に何を書くかがより重要になりました。

免責特約は本当に有効なのですか？

有効です。契約不適合責任を負わない旨の特約は認められています。ただし民法572条により、売主が知りながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れられません。知っていることを全部伝えることが前提です。

ボロボロの家でも、あとから責任を問われませんか？

傷みや不具合を告知書・契約書に書いて、買主が分かったうえで買ったのなら、それは契約の内容どおりであり、不適合にはなりません。当社が扱う事情のある物件の売買では、知っていることを全部伝えたうえで、全部免責の特約を付ける形を基本にしています。

責任の期間はどのくらいですか？

種類・品質に関する不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内に通知しないと請求できなくなります（民法566条）。起点は引き渡しではなく「知った時」です。実際の契約では、期間を引き渡しから数ヶ月に区切る特約や、免責特約で範囲を決めるのが一般的です。

告知書に全部書くと、売れなくなりませんか？

伝えたうえで、その分を価格に反映して売るのが事情のある物件の売り方です。書かずにあとから見つかると、免責特約でも守られない事態になりかねません。当社は物件をお預かりした時点で告知書をお願いし、時間をかけて思い出したことを足していただいています。